ראשי » בלוג » חדשות משכנתה ונדל"ן קיץ 2017

חדשות משכנתה ונדל"ן קיץ 2017

הרבה נושאים בנושאי נדל"ן הצטברו בזמן האחרון. הרבה שינויים ועדכונים. לשמחתי הרבה המון דברים לתועלת הציבור.

שמירת ריבית על ידי הבנקים ל- 24 ימים במקום 12 ימים

אחד הדברים האיומים בנושא משכנתה הוא הלחץ. עמידה בזמנים, עמידה במשימות, חוסר וודאות. את כל זה הגבירה עוד יותר תקנת שמירת הריבית ל- 12 ימים בלבד. הבנק נותן לך הצעת מחיר עם תוקף של 12 ימים. אתה חותם חוזה משכנתה? תנאי החוזה בתוקף ל- 12 ימים. לא ימי עבודה חלילה. ימים. השמש שוקעת, השמש זורחת. יום. היה באמצע יום כיפורים? זו הבעיה שלך. היה באמצע חול המועד? אלו הבעיות שלך. עתה, לאחר פניית חברת הכנסת רועי פולקמן (כולנו) והרב משה גפני (יהדות התורה), הורתה המפקחת על הבנקים לבנקים להאריך את תוקף שמירת הריבית ל- 24 ימים במקום 12 ימים.

ביטול עמלת הפירעון המוקדם

בניגוד לדעה הרווחת, עמלת פירעון מוקדם לא הייתה איתנו מאז ומעולם. עמלה זו נקבעה לראשונה בעת המשבר הכלכלי בשנות השמונים. באותה תקופה, המקור היחיד לגיוס הון על ידי הבנקים לצרכי משכנתה היה פקדונות של גופים מוסדיים אשר ניתנו לטווח ארוך. בתוך חודשים ספורים ירדה הריבית במשק מ- 13%(!) אל 6%-7% והיה חשש שהציבור הרחב ימהר לבצע מיחזור משכנתה בשעה שהבנקים יהיו חייבים להמשיך לשלם את הריביות הגבוהות על הפקדונות. הגיעו הדברים עד לחשש לפשיטת רגל של הבנקים ולכן נקבע תמריץ שלילי למיחזור המשכנתה בדמות העמלה המדוברת.

ראשית כל, הבנקים כיום מגייסים כספים ממגוון מקורות לטווח קצר וארוך ומיחזור המוני אינו מסכן אותם. אין גם חשש למיחזור המוני כי הריבית יציבה בהרבה. מעבר לכך שהציבור לא נוטה (לצערי) למחזר גם כשיש בכך רווח גדול. לפני כשנתיים לדוגמה, ניתנה אפשרות לאנשים עם הלוואת זכאות להפחית את הריבית שלה מ- 4% לכ- 2.5% בשיחת טלפון. כ- 15% מהלווים בלבד עשו זאת על אף שהיה מסע פרסום בתקשורת ואף נשלחו מכתבים אישיים לכל הלווים.

שנית, העמלה הזו הינה עוול חברתי. לווים חלשים מקבלים בהתחלה הלוואה עם ריבית גבוהה יותר בגלל שהבנק רואה בהם סיכון רב יותר. אותם לווים יזכו בהמשך לתשלום עמלת פירעון גדולה יותר על אף שברור שהם לא מסוכנים כפי שחשב הבנק (עובדה שיש להם כסף לפירעון מוקדם). יוצא מכך שדוקא טעותו של הבנק בחיזוי הסיכון גרמה לכך שלווים חלשים יותר ישלמו יותר. או במילים אחרות, הבנק מרוויח מטעות החיזוי שלו.

איגוד הבנקים התנגד לביטול העמלה עם שתי טענות מקוממות:

  1. קיים חוסר סימטריה בין הבנק ללקוח – ללקוח יש יכולת לפרוע את ההלוואה לפני הזמן אם למשל הריבית של ההלוואה עלתה או שריבית השוק ירדה. לבנק אין יכולת זו והוא חייב לכבד את תנאי ההלוואה עד סופה. הצגת הבנק כצד ה"חלש" או כזה אשר חוסר סימטריה פוגעת בו היה טענה מגוחכת לדעתי. גם לקוח אמיד אשר נכפיל את הונו פי 10, יהיה עדיין הצד החלש מרגע שנכנס לסניף של בנק לאומי או פועלים. אלו החיים. לא רק פערי עוצמה כלכלית קיימת בין הלקוח לבין הבנק אלא גם פערי ידע עצומים. [spacer height="20px" id="2"]
  2. הבנקים טענו כי עמלה זו היא מקור הכנסה חשוב וכי ביטולה יחייב העלאת הריבית. זו כבר טענה על גבול המטופשת. באותה מידה יכלו בבנק להוסיף עמלת חשבון חשמל, עמלת חשבון מים, עמלת ארנונה וכו'. ככל שהופכים את העסקה מסובכת יותר כך הלקוח פחות יכול לקבל החלטה מושכלת בין חלופות שונות. ללקוח לא אמור להיות אכפת מהו אחוז הריבית אלא כמה כסף בסך הכל הוא מוציא מהכיס לאורך חיי ההלוואה. אני אומר לבנקים, Go ahead make my day, תעלו את הריבית והלקוח יעבור לבנק אחר. ככל שהמערכת הקשורה להלוואה הינה מערכת פשוטה יותר, כך הלקוח חזק יותר ובסופו של דבר, הבנק יעדיף להרוויח פחות מלא להרוויח כלל.

הצעת החוק לביטול עמלה זו בהלוואות חדשות תעלה להצבעה בקריאה טרומית בכנסת על ידי חבר הכנסת יואב קיש (ליכוד). בנק ישראל הסיר את התנגדותו להצעה ובמקביל בוטלה הכוונה לחוקק חוק אשר יחייב את המפקח (ת) על הבנקים בתקופת צינון של שלוש שנים במקום שנה כיום, לפני מינוי לתפקיד במערכת הבנקאית לאחר סיום התפקיד בבנק ישראל. משנות ההשישים ועד היום היה רק מפקח על הבנקים אחד שלא חזר לתפקיד בהנהלת אחד הבנקים.

הצעת חוק גרייס שלושה חודשים למובטל

הצעת חוק זו של חבר הכנסת רועי פולקמן (כולנו) קובעת כי הבנקים יחויבו לאפשר שלושה חודשים ללא תשלום משכנתה (גרייס מלא או חלקי) למובטלים. על פי הצעת החוק הבנקים לא יעשו זאת בחינם אלא הריבית אשר לא תשולם בתקופת הקפאת התשלומים תגדיל את החוב. גם במקרה זה הבנקים התנגדו בחריפות. מצד אחד אני מבין את הבנקים. מדוע שהמחוקק יתערב בחוזה שהם עושים עם הלקוחות שלהם. מדוע רק הם צריכים להקפיא תשלומים בעת אבטלה ולא למשל חברת החשמל או תאגיד המים? מצד שני, יש משהו מקומם בהתנגדות הבנקים לחוק זה לאור העובדה שהם עצמם מציעים הקפאה של תשלומי משכנתה כבר היום כסוג של "הטבה" שהם נותנים ללקוחותיהם. על "הטבה" זו כתבתי במקרה לגמרי במאמר הקודם שלי ולא דברים טובים במיוחד. אז מדוע הבנקים מתנגדים לתת משהו שהם ממילא נותנים ואשר מסב להם רווחים נאים? לדעתי יש לכך שתי סיבות:

א. התנגדות אוטומטית לכל התערבות. זה הגיוני. מדוע שיתערבו לנו? היום אנו נותנים משהו, מחר נחליט להפסיק לתת.

ב. הבנקים משווקים את האפשרות להקפיא תשלומים עתידיים כסוג של "חופש". יולי אוגוסט? אל תשלם את המשכנתה ובמקום זה טוס לחו"ל. ראו למשל איך מתארים זאת בפועלים:

פרסומת חופשה ממשכנתה לטובת חו"ל של פועלים

או ככה: חופשה ממשכנתה של פועלים בגלל שנולד ילד

יש לזכור, ה"חופשה" של פועלים עולה לכם כסף רב ורווחית לבנק. בגלל זה הבנק טורח לשווקה.  אם למשל תשלום הריבית בהלוואה שלכם הוא 4000 שקלים לחודש, אז שלושת חודשי ה"חופש" שקולים למתן הלוואה חדשה של 12,000 שקלים. מגיע המחוקק ובמקום הטבה של כיף כיף כיף הופך את ה"חופשה" למשהו שהבנק נותן בשעת אבטלה דווקא. כלומר מוצר פחות נחשק. לדעתי הבנק לא מפחוד מכך שרבים יינצלו הטבה זו אלא ההיפך, שרבים יוותרו על השימוש בה בגלל הפיכתה למשהו של מצוקה במקום למשהו של FUN.

90% משכנתה במקום 75% כיום

 הצעת חוק של אורלי לוי-אבקסיס קובעת כי בדירה ראשונה אפשר יהיה לקחת משכנתה של 90% מערך הדירה. במשפחות רבות קיים כושר החזר גבוה אך לא נצבר מספיק כסף כדי להגיע להון העצמי הדרוש לרכישת דירה. צבירת ההון העצמי קשה בשעה שמשלמים כל חודש נניח 5000 שקלים על שכירות. על פי הצעה זו בדירה ראשונה אפשר יהיה, אם הבנק יאשר, לקבל הלוואה עד 90% מערך הדירה.

על פני הגיוני. בפועל, אני מתקשה לראות בנקים שמאשרים אחוזי מימון כאלו. בעת מכירת דירה על ידי כינוס נכסים של הבנק מפחיתים מערכה אחוזים ניכרים. ירידה של 10% במחיר השוק של דירה גם היא לא תלושה מהמציאות. כך בנק שילווה 90% מערך דירה עלול למצוא עצמו מוכר דירה מבלי לכסות את החוב של הלקוח. נכון שעל פי הכללים בישראל, במקרה כזה הלקוחות ימשיכו לשלם את חובם גם לאחר המכירה אך בפועל, לא יהיה להם מהיכן לשלם. הקמה מחדש של מנגנון EMI אשר נועד לכסות סיכון זה של הבנק גם היא נראית מעט רחוקה אך ימים יגידו.

כדאי לציין כי רוכשי דירה ראשונה רבים עושים זאת בשנים האחרונות במסגרת מחיר למשתכן אשר בה בפועל ניתנת משכנתה של עד 90% ממחיר הרכישה.

טיוטת הנחיית בנק ישראל בנושא יועצי המשכנתאות

לאחר ניסיונות שונים של הבנקים להתמודד עם "הבעיה" מבחינתם של יועצי המשכנתאות, הוציא בנק ישראל טיוטה אשר אני מקווה שתהפוך להנחיה מחייבת ב- 1.8.2017 ולפיה על הבנקים לשתף פעולה באופן מלא עם על יועצי המשכנתאות הפרטיים. הבנקים מצידם מאד לא אוהבים הנחיה זו. ימים יגידו כיצד זה יהיה.

התאחדות יועצי המשכנתאות

מכתב תודה מרועי פולקמן

כתבתי לא פעם על התופעה המדהימה בעיני הקרויה התאחדות יועצי המשכנתאות. בצעדים שלמעלה ישנה טביעת אצבע ברורה של עמותת יועצי מימון לדיור – התאחדות יועצי המשכנתאות. בעבר כתבתי כי העובדה שיועץ משכנתה פרטי מפחית עלויות ללקוח אינה לדעתי הדאגה העיקרית של הבנקים. גם לאחר ההפחתה הם מרוויחים היטב. מול הרווח הקטן יותר שמפיקים מלקוח שמיוצג על ידי יועץ, יש עבודה פחותה בהרבה גם לבנק אשר מקבל במייל תיק סגור מבחינת מסמכים ואינו נדרש לשעות של פגישות עם לקוחות. הדבר המדאיג מבחינת הבנקים לדעתי הוא ערעור המונופול שלהם על המידע הכלכלי הקשור לפעילותם. דבר זה הודגם היטב בהקשר של הכנת הצעות החוק להקפאת תשלומי משכנתה למובטלים וכן ביטול עמלת פירעון מוקדם. בשני המקרים הציגו הבנקים תחזיות קודרות לגבי עלות עצומה עבורם (מזכיר כי את שירות ההקפאה הם מציעים גם היום) ולעלייה גדולה בריבית שיידרשו לקחת מהלקוחות וכו'. בפעם הקודמת שעלתה הצעת החוק לביטול עמלת פירעון מוקדם ב- 2012, הפחדות הבנקים עבדו והחוק לא הבשיל. הפעם היה לחברי הכנסת מקור מידע נוסף לקבלת חוות דעת. חישובים ובדיקות שנערכו בהתאחדות יועצי המשכנתאות הראו כי לטענות הבנקים אין שחר והחוקים המשיכו את מסלול החקיקה. בהקשר זה ראויים לציון מיוחד יוני ברלינר ושמיל גינזברג, שניהם מהנהלת ההתאחדות אשר ערכו את החישובים ואת המענה לטענות הבנקים.

גילוי נאות: הכותב חבר בהנהלת התאחדות יועצי מימון לדיור – יועצי המשכנתאות.

חדשות משכנתה יעילה

מערכת לתכנון משכנתה

רבים קנו את גרסת הניסוי של המערכת לתכנון משכנתה והעירו הערות מועילות. תודה לכל אחת ואחד מכם. בשבוע הבא תצא גרסה חדשה ומשופרת המבוססת על הערות שקיבלתי ועל תוספות שהחלטתי להכניס. רוכשי גרסת הניסוי יקבלו את הגרסה החדשה ללא תשלום. מרגשת אותי היכולת לסייע דרך ערוץ חדש.

הקליקו כאן לקבלת פרטים נוספים על המערכת

קורס הסבת אקדמאים לייעוץ מימון לדיור (ייעוץ משכנתאות)

בימים אלו אני שוקד יחד עם ידידי שי פרלמן על הכנה והפקה של קורס הסבת אקדמאים לייעוץ מימון לדיור – ייעוץ משכנתאות. פעם כשעוד הייתי מפתח מערכות לניתוח פעילות עסקית בבנק (נראה כמו לפני שנות אלף) שאל אותי אבא שלי, "איך אתה מסוגל לעשות עבודה שאי אפשר לראות את תוצריה בעיניים"? כחקלאי היה רגיל אבא שלי שיושבים על הטרקטור עם המחרשה מאחור ובמשמרת של 8 שעות רואים לאט לאט איך הופך השדה מגוון אחד של חום לגוון כהה יותר של חום לאחר החריש. בעבודה שלי לטעמו לא ניתן היה לראות שום תועלת מוחשית. למרות שעבדתי במטה הבנק בתל אביב, הכנסתי את אבי פעם אחת לסניף בעפולה והראיתי לו איך בלחיצת כפתור ניתן לראות את הציון המשקף את פעילות העובד שעליו התעלקנו.

אז קורס ובו אנשים נכנסים עם ידע מועט ויוצאים עם ידע רב אשר מקנה להם מקצוע עם שליחות, סיפוק והכנסה יפה הוא בהחלט דבר שאפשר לראות בעיניים. אני מאד גאה על עשיה מתהווה זו. הקורס יהיה בתל אביב, עם גישה נוחה ברכבת. מועד ההתחלה והמחיר עדיין לא נסגרו. אם זה מעניין אותך,

ראשי » בלוג » חדשות משכנתא קיץ 2016

חדשות משכנתא קיץ 2016

המשך עליות הריבית

מזה מספר חודשים אנו חוזים בעלייה מתמדת של ריבית המשכנתא. הדבר נראה מהצד מעט מוזר. ריבית בנק ישראל לא השתנתה מאז מרץ 2015. תשואת אגרות החוב הממשלתיות צמודות המדד והלא צמודות (שקליות) דוקא ירדה בעקביות מתחילת השנה:

מחיר אגח צמודת מדד

מחיר אגרות חוב לא צמודות

רגע, למה כתבתי שהתשואה ירדה כאשר הגראפים מראים עליה? כי הגראפים שמקורם באתר הבורסה מראים את מחיר אגרות החוב ולא את התשואה מאגרות החוב. ככל שהמחיר עולה, אני צריך לשלם יותר כסף כדי לקבל ריבית זהה, כלומר התשואה יורדת. עוד על  הקשר בין תשואת אגרות חוב לבין המשכנתא שלכם, אפשר לקרוא במאמר שכתבתי בעבר. 

כלומר, על פי המדדים הכלכליים המקובלים, לא רק שריבית המשכנתא לא הייתה אמורה לעלות, היא הייתה אמורה לרדת מתחילת השנה. ומה קרה בפועל?

ריביות משכנתא ממוצעות

כלומר, אנו רואים שהריבית עלתה בהלוואות הלא צמודות וגם בהלוואות הצמודות. וכל, זאת ברקע הודעת בנק ישראל כי לדעתו עד סוף 2017 (!) הוא לא יעלה את הריבית.

עכשיו אנו מתחילים להגיע לחלק המעניין…


Optin Architect

מדוע הריביות עולות?

אל תגלו לאף אחד אבל הבנקים מתקרבים למצב שלא יוכלו לתת הלוואות חדשות. במה דברים אמורים? כאשר בנק מקבל 1000 שקלים לחיסכון, הוא יכול להלוות נניח 900 מתוכם כהלוואה למישהו אחר. מי שקיבל את ה- 900 שקלים יקנה נניח אופניים. סוחר האופניים יחזיר את הכסף לבנק אשר יוכל שוב לתת חלק ממנו כהלוואה וחוזר חלילה. כדי שהבנק לא ייתן כהלוואה את כל כספי החסכונות (גם מי ששם חיסכון בבנק עשוי לבקשו לפני הזמן והבנק מחויב לתת לו את כספו. ברם, לא כל החוסכים יבקשו את כספם ביחד. במצב כזה הבנק יקרוס), בנק ישראל כמה מתוך ההון של הבנק הוא יכול לתת כהלוואה.

הבעיה, אף בנק לא עומד ביעד הלימות ההון שנקבע לו לסוף 2016. המצב חמור ביותר אצל בנק לאומי. למה דוקא בבנק לאומי ישנה בעיה? לפני כמה שנים נתפס בנק לאומי בסיוע להעלמות מס של לקוחותיו בארה"ב. הערכות מדברות על כך שהוצאותיו המשפטיות של הבנק היו בגובה של כמאתיים מיליון שקלים והקנס שקיבל הבנק הינו בגובה 270 מיליון דולר (מעל מיליארד שקלים). בסך הכל עלתה הפרשה לבנק סכום צנוע של 1.3 מיליארד שקלים.

מה בעצם קורה כאשר הבנק אינו עומד בהלימות ההון הנדרשת? לבנק ישראל יש סנקציה יעילה, מחזיקי המניות של הבנק לא יכולים לקבל דיווידנד כל עוד הבנק לא עומד ביחס ההון הנדרש ממנו. כלומר, אם למשל מנכ"לית בנק לאומי, גב' רקפת רוסק עמינח אינה מסתפקת בשכר של 8 מיליון שקלים בשנה אלא גם רוכשת את מניות הבנק, היא לא תוכל לקבל תשואה על השקעה זו עד שהבנק יגיע ליחס הלימות ההון הנדרש.

במאמר מוסגר: נכון לכתיבת שורות אלו, רקפת רוסק עמינח הינה בעלת המניות השניה הכי גדולה בבנק לאומי (אחרי מדינת ישראל). בעל המניות השלישי בבנק לאומי הוא יושב ראש הבנק, מנכ"ל משרד האוצר לשעבר מר דוד ברודט. מקור: הבורסה לניירות ערך

את הלימות ההון אפשר להעלות בשתי צורות, שכנוע גורמים נוספים לשים את הכסף בחיסכון (קשה כאשר הריבית שואפת לאפס) או מניעת אשראי. הבנק לא אוהב לומר שהוא לא נותן אשראי ולכן פשוט מעלה את מחירו ו"רומז" ללקוחות ללכת לבנק אחר.

הבעיה אינה ייחודית ללאומי אך נחזור מאוחר יותר ללאומי.

ניצול ההזדמנות של לאומי ושאר הבנקים

אוקיי, הבנו שלאומי בעצם אינו רוצה לקוחות אשראי חדשים. למה לא לנצל הזדמנות? בשוק יש גורם הנקרא יועצי משכנתאות פרטיים הגורמים לכאב ראש אמתי לבנקים. יועצים אלו עושים שני דברים שהבנקאים לא אוהבים:

  1. הם אומרים ללקוחות את כל  האמת. למשל הם מפריעים לבנק לתת הלוואה של 930,000 שקלים ללקוחה שיכולה לשלם 3500 שקלים בחודש.  ועוד מסבירים ללקוחה שקיבלה עצה גרועה. אותם יועצים מספרים ללקוחות שאם הם באו לבנקאי ושמעו שכשיש קנס פירעון מוקדם גדול אז לא כדאי למחזר זו לא בהכרח עצה שהלקוח מרוויח ממנה. [spacer height="20px" id="2"]
  2. יועצים יודעים להשוות מחירים בבנקים שונים ובגלל שזהו המקצוע שלהם הם באמת טורחים ללכת לכמה בנקים ולבצע השוואה וניהול משא ומתן יעיל.

בקיצור: יועצי משכנתא פרטיים מקטינים את רווחיות הבנקים.

בנק ירושלים אפילו ציין זאת במפורש בסקירה מקצועית שלו למשקיעים במניות הבנקים: "בנקים – מפסיקים לשתף פעולה עם יועצי המשכנתאות הפרטיים…הפסקת שיתוף הפעולה עלולה להקטין את היקפי ביצוע המשכנתאות ומצד שני עשויה לגרום ללקוחות לקחת משכנתאות פחות טובות כלומר יותר טובות לבנקים."

סקירה של בנק ירושלים על המשכנתאות

מצד שני, יועצים פרטיים אחראיים כבר ל- 20% מהמשכנתאות. זה כבר הופך לגורם בעל עוצמה מול הבנקים. כאן נכנס עניין ניצול ההזדמנות. זוכרים שאמרתי שהבנקים בעת הזו בעצם לא רוצים לקוחות חדשים? ובכן לאומי לצורך העניין הכריז שלא יעבוד עם יועצים חיצוניים. זהו זמן נוח לכך כיוון שממילא הוא רוצה להפחית פעילות וזו הזדמנות טובה להוציא את מי שמפריע לו על מנת שכאשר יוכל לחזור לפעילות מלאה רבים מהם אולי יעלמו.

לפיכך, יצא לאומי בהכרזה שהוא מפסיק לעבוד עם יועצים. לכאורה דואג לאומי ללקוחות לאחר שחברת ייעוץ משכנתאות נהגה באופן לא אתי ויועץ משכנתאות אחד רימה את הבנק בצורה שלא פורסמה (ולא הוכחה) וגרם לו להפסד כספי.

על מלחמת הבנקים ביועצים הפרטיים במאמר הבא…

ובנתיים, מה חושבים בועדת הכספים על מהלכי הבנקים?