ראשי » בלוג » מה לעשות עם מיליון וחצי שקלים ?

מה לעשות עם מיליון וחצי שקלים ?

מה עדיף לי לעשות עם מיליון וחצי שקלים – לקנות דירה להשקעה או שתי דירות זולות יותר ?

החלטתם שהשקעה בנדל"ן היא מפתח חשוב לתמיכה ביציבות הכלכלית של משפחתכם היום ובגיל מבוגר יותר. יש לכם הון של מיליון וחצי שקלים ואתם צריכים לקבל החלטה איך להתקדם מכאן.

האפשרויות בהן אדון במאמר זה הן:

  1. רכישת דירה אחת ללא משכנתא.
  2. רכישת שתי דירות זולות יותר ללא משכנתא.
  3. שימוש במשכנתא לרכישת מספר דירות זולות.

לקחת משכנתא או לא לקחת משכנתא זו השאלה

ראשית נקבל החלטה האם לקחת משכנתא או לא. לטעמי אחד היתרונות הגדולים של השקעה בנדל"ן הוא היכולת לקבל אשראי זול למימון ההשקעה. אם אנו משלמים על האשראי הבנקאי (משכנתא) 3% בשנה ומקבלים מהדירה 5% תשואה אזי קיבלנו 2% על כסף שאינו שלנו. דבר זה לא ניתן לעשות עם שום השקעה אחרת. אבל, משכנתא אינה מתאימה לכל אחד. השאלה הראשונה שצריכה להישאל לפני ההחלטה אם להשתמש במשכנתא הינה: האם אנו רוצים הכנסה חודשית X היום או הכנסה חודשית 2 * X בעוד 20 שנים ? התשובה לשאלה זו תלויה בתזרים המזומנים שלנו (הכנסות פחות הוצאות) היום וכן בגיל שלנו.

ענו על השאלה – אנו רוצים לשפר את רמת החיים שלנו היום בקצת או לשפר את רמת החיים שלנו בעתיד ביותר? אם אנו רוצים לשפר את רמת החיים שלנו היום – נקנה דירה ללא משכנתא ונהנה משכר הדירה שלה. אם אנו מוכנים לוותר על עלייה ברמת החיים בהווה אז ניקח משכנתא, שכר הדירה ישלם אותה ולא נהנה כיום משום הכנסה. אבל בזכות המשכנתא נוכל לקנות שתי דירות במקום דירה אחת (או דירה אחת יקרה) ואז להנות בעתיד משכר דירה כפול.

רכישת דירה אחת יקרה או שתי דירות זולות ?

כאן העניין קצת מסתבך. אפשר לומר שיש סיבות טובות לבחור בכל אחת מהחלופות. אקדים את המאוחר ואציין שאני מעדיף את חלופת מספר דירות זולות על אחת יקרה.

מס רכישה

אם למשקיע אין דירה אחרת פרט לדירה שהוא קונה להשקעה או במילים אחרות, אם הדירה להשקעה הינה הדירה הראשונה שקונה המשקיע, אזי יש יתרון בקניית דירה אחת יקרה יותר מאשר שתי דירות זולות. על דירה ראשונה שקונה אדם, ישנו פטור ממס רכישה. ככל שהדירה הראשונה תהיה יקרה יותר (עד גבול של 1.6 מיליון שקלים בקירוב) כך הפטור שיקבל אותו אדם יהיה גדול יותר. מדרגות מס הרכישה המלאות.

עבודה

 לכאורה התשובה פשוטה – אם אני יכול לקבל 4,000 שקלם בחודש מדירה אחת, זה טוב יותר מ- 2,000 שקלים מכל דירה ובסך הכל 4,000 שקלים בחודש. על דירה אחת יש פחות עבודה מאשר על שתי דירות ואם ההכנסה שווה אז עדיף לבחור בחלופה עם העבודה המיזערית (מינימלית).

בפועל המצב מעט שונה:

א. ההכנסה של שתי דירות קטנות בעלות של דירה אחת גדולה תהיה בדרך כלל גבוהה יותר. החדר הראשון בכל דירה הוא החדר שעליו משולמת עיקר השכירות. כלומר אנו אמורים לצפות ששתי דירות יניבו נניח 2,200 * 2 = 4,400 שקלים ולא 4,000 שקלים כמו דירה אחת.

ב. אנשים שלא התנסו בהשכרת דירות ניזונים בדרך כלל מסיפורים של אחרים וממחשבות שליליות של עצמם: "שוכרים יבלבלו לי את המוח", "נזילות פה, נזילות שם", "בעיות חשמל" וכו'. כל הקוראים של מאמר זה גרים בדירות. כמה פעמים בשנה אתם מזמינים איש מקצוע לדירתכם? מדוע אתם חושבים שלשוכרים אין דברים טובים יותר לעשות מלהתקשר אליכם? מניסיון של כ- 60 שנות השכרה מצטברות (על כמה דירות ביחד) אני יכול לקבוע שהזמן הממוצע שאני משקיע בכל דירה הוא כ- שש שעות עבודה בשנה. אם מדובר על כל כך מעט זמן, שיקול זה הופך בעיני לזניח. ובכל מקרה אם תרצו לכמתו אז היתרון של 400 שקלים לחודש * 12 = 4,800 שקלים לחלק ל- 6 שעות עבודה נותן לנו מחיר שעה של 733 שקלים לשעה נטו. במחיר זה או אף מחצית ממנו (זיכרו שמדובר על נטו), העסקה כדאית מבחינתי.

התנסות בהשקעות

האם השקעתם 300,000 שקלים באופן עצמאי בנייר ערך כלשהו ? רוב המשקיעים לעתיד שאני פוגש עונים בשלילה לשאלה זו. כאשר היה להם 300,000 שקלים הם שמו אותם בקרן השתלמות, קרן נאמנות או קנו אינדקס כזה או אחר. ובכן, אם לא השקעתם באופן עצמאי סכום של 300,000 שהיה בידכם מדוע על סכום גדול פי שלוש ובתחום שיש לכם פחות ניסיון, אתם מוכנים להשקיע בבת אחת את הכל ?

אני ממליץ לקנות דירה זולה במחצית האמצעים שיש לנו על מנת פשוט להתנסות. לא שמים את כל הכסף שיש לנו (ובדרך כלל גם כסף שאין לנו) לפני שעושים ניסיון קטן יותר על מנת לבדוק האם העניין מתאים לנו. על ההשקעה הראשונה שלי הוצאתי מכיסי רק 50,000 שקלים. היה לי יותר אבל לצורך הניסיון זה נראה לי הסכום הנכון לסכן. באמצעות סכום זה יכולתי לקנות יחד עם שותף דירה בשווי 400,000 שקלים. היום כבר לא ניתן לקנות דירה שניה עם 75% משכנתא אבל העיקרון נשאר זהה – התחילו בקטן.

 סיכונים

כאמור, השקעה בדירה (כמו כל השקעה אחרת) כוללת מרכיב של סיכון. לדעתי זהו סיכון קטן אבל עדיין קיים. כאשר קונים דירה אחת עם שכר דירה גבוה, הסיכון שנגרם עקב שוכר בעייתי הוא גדול יותר מאשר יש לנו שתי דירות עם שני שוכרים שמשלמים כל אחד חצי מההכנסה הכוללת שלנו. או במילים אחרות – אם יש שוכר אחד אז יש לו שליטה מלאה על כל ברז ההכנסות שלנו.

ישנה דעה שדירה יקרה במקום שנחשב טוב תביא לשם שוכרים טובים יותר ויהיו פחות בעיות. הניסיון שלי הראה ההיפך. אנשים חלשים פעמים רבות יודעים לתכנן צעדיהם היטב ומפחדים להיזרק לרחוב ולכן מקפידים על תשלומים. לכל אדם יכולה להיות בעיה בשלב כזה או אחר אבל דוקא שוכר חזק (עובד הייטק כדוגמה שאני מכיר) שנקלע לבעיה של כמה חודשים, יכול בנחת להפסיק לשלם שכר דירה בידיעה שלאחר מכן יהיה במקום אחראו אצל הוריו ויוכל להמשיך בחייו. שוכר חזק גם יודע להתגונן טוב יותר בבתי משפט ולמשוך את הדיון לשנים.

סיכויים

דירה מביאה עמה סיכוי לשני סוגים של עליית ערך:

א. עליית שכר דירה חודשי.

ב. עליית מחיר הדירה עצמה.

אתעלם מעליית שכר דירה או עליית ערך שחלה על כלל השוק ואתרכז בעליית ערך שתפקוד, אם ירצה השם, רק את הדירה שלכם או דירות שונות באזור שלכם.

בדרך כלל עליית שכר דירה תגרום לכך שגם מחיר הדירה יעלה – יותר אנשים רוצים לגור בדירה אז גם יותר אנשים ירצו לקנות אותה. עליית שכר דירה תתקיים כאשר הדירה תהפוך למבוקשת יותר. סיבות אפשריות לכך הינן:

  1. החלת תכנית תמ"א 38 או פינוי בינוי – לא סביר בפריפריה בשנים הקרובות אם כי בעתיד בהחלט כן.
  2. הקמה של מוסד לימודים אקדמי או מוסד לימודים תיכוני מיוחד (תיכון לאמנויות למשל).
  3. שינויים תחבורתיים כגון כביש חדש או רכבת המגיעה לעיר.
  4. שיפור פני הרחוב

 לגבי הסעיף הראשון – תמ"א 38 וכו', בשלב זה פרוייקטים כאלו מבוצעים רק במרכז הארץ כיוון שרק במרכז מחיר הקרקע מספיק גבוה כדי להפוך פרוייקטים כאלו לכדאיים. אני מקווה שבשלב כלשהו יבינו קובעי המדיניות שיש טעם לפגם בכך שבבית שאן ובטבריה היושבות על השבר הסורי-אפריקני וככל הנראה יסבלו קשות ברעידת אדמה, אף אחד לא מחזק בתים בעוד שבתל אביב אם סיכוני נזק קטנים בהרבה, מחזקים בתים.

לעומת זאת כל הסעיפים האחרים הינם לדעתי עם יתרון גדול לדירות קטנות בפריפריה:

כאשר יש מספר נכסים יש סיכוי גבוה יותר לתפוס שינוי כלשהו.

סיכום

כפי שכתבתי למעלה, אני מעדיף את חלופת שתי הדירות הזולות על דירה אחת יקרה. לדעתי מוטב להתחיל בקטן, לבדוק התאמה ואז להתקדם. החריג היחיד לעניין זה הוא במידה והדירה הנרכשת להשקעה הינה הדירה הראשונה של המשקיע. שיקולי מס צריכים להילקח בחשבון במקרה זה על מנת לקבל החלטה פרטנית.

והעיקר – לא לפחד כלל בקשו תמיד המלצות רק מכאלו שביצעו ולא מכאלו שיסבירו מדוע הם לא ביצעו.