ראשי » בלוג » הלוואת זכאות – הטוב, הרע והמכוער

הלוואת זכאות – הטוב, הרע והמכוער

במאמר הקודם תיארתי את ההיסטוריה של הלוואת זכאות ואת הסיבה שרבים (לקוחות ובנקאים) אינם מכירים אותה כלל (רמז: היא לא טובה לאף אחד חוץ מלכם).

במאמר זה אדבר על הסיבות שבעטיין כדאי לכם לשקול להשתמש בהלוואת הזכאות במקרים מסוימים. מאמר זה יחולק לשלושה חלקים: הטוב הרע והמכוער. ראשית כל, כדאי לבדוק אם יש לכם זכאות להלוואה זו. תוכלו לבדוק זאת במחשבון הזכאות אשר באתר זה.

הלוואת זכאות – הטובהלוואת זכאות - הטוב

ריבית

ההלוואה מבוצעת במסלול בריבית קבועה צמודה למדד. קצרה היריעה מכדי לסקור את היתרונות והחסרונות של שימוש במסלול זה אבל אם החלטתם שצמודה קבועה מתאימה לכם אזי בהלוואת זכאות אתם עשויים לקבל ריבית שהינה טובה ביחס לשוק. הגדרת התנאים הינה הנמוך מבין 3% והריבית הממוצעת פחות חצי אחוז. לווים חזקים יכולים אולי לקבל בכוחות עצמם ריבית טובה יותר. מן הסתם כשיש ממוצע יש גם רבים שנמצאים ממילא מתחת לממוצע.

מיחזור

פעם אחת בחיי ההלוואה ניתן למחזר אותה ללא הליך מיחזור רגיל אלא מזורז כלומר בגדול, להודיע לבנק שרוצים להמיר אותה בהלוואה רגילה. בנוסף אפשר לקצר הלוואה זו ולהגדיל החזר חודשי (למשל אם עלתה המשכורת או אם הסתיים מסלול אחר והתפנה תקציב חודשי לתשלום להלוואה זו.

פירעון מוקדם

בהלוואת זכאות מובטחת האפשרות לפירעון מוקדם בכל עת ללא עמלת היוון (קנס פירעון מוקדם).


Optin Architect

ועדת חריגים

בהלוואת זכאות בנוסף לבנק הנותן את ההלוואה הרגילה, שותף למימון הדירה גם משרד השיכון. במידה והלווה לא מצליח לעמוד בתשלומי המשכנתה ישנו הליך נוסף לפני תחילת הליך פינוי מהדירה. במסגרת הליך זה מתכנסת ועדת חריגים בהשתתפות הבנק ונציגי משרד השיכון. ברוב הפעמים מחליטה הועדה (ככל שניתן) לפרוס את ההלוואה מחדש כך שהתשלום החודשי יקטן (והתשלום הכולל יגדל). יש לציין כי גם בהלוואות רגילות הבנק כמעט תמיד מעדיף פריסה מחדש על פני עיקול.

הלוואת זכאות – הרע

הלוואת זכאות - הרע

סכום ההלוואה

הלוואת זכאות ניתנת בסכומים שהינם קטנים ביחס למחירי הדירות הממוצעים. ישנם לווים שיקבלו סכומים מעט גדולים יותר, נניח 200,000 שקלים ויקנו בפריפיריה דירות זולות ואז נתח הלוואת הזכאות מתחיל להיות משמעותי. לרוב הרוכשים מדובר על הלוואה קטנה.

בירוקרטיה

בשביל הלוואת הזכאות יש לעבור הליכים בירוקרטיים נוספים כגון אישור על שרות צבאי ומספרי זהות של אחים ואחיות לצורך הוצאת תעודת זכאות. תעודת הזכאות מונפקת על ידי הבנק ממנו לוקחים את המשכנתה. למעשה יוצר שלאחר שסיימנו לנהל משא ומתן עם הבנק וסיכמנו באיזה בנק נבצע את המשכנתה פתאום התעורר צורך בהליך נוסף לצורך שילוב הלוואת זכאות. זה עלול לסבך את כל המשא ומתן בגלל תוקף הריביות הקצר של המשכנתה.

הלוואת זכאות – המכוער

הלוואת זכאות - המכוער

המדינה נתנה למעשה לבנקים את הזכות לייצג אותה במכירת מוצר אשר מתחרה במוצר הבנק ובמחיר זול יותר. כלומר, עובד הבנק אמור למכור את הלוואת הזכאות של המדינה אשר מקטין את רווחי אותו בנק. כדי להפוך את העניין ליותר אי-גיוני אפילו, לעובד עצמו גורמת הלוואת הזכאות ליותר עבודה.

כלומר אם לסכם, הבנק אמור לעודד אזרחים להשתמש במוצר שמקטין את רווחיו ומי שעושה זאת בפועל אמור להיות בנקאי שהלוואת הזכאות תגרום לו לעבודה עודפת לעומת משכנתה רגילה.

נחשו מה התוצאה? מעט הלוואות זכאות. אז יש בנקים שכדי שלא יגידו שהם לא בעד האזרחים מחתימים יחד עם מסמכי המשכנתה גם על מסמך וויתור להלוואת זכאות. כלומר, הלקוח שחתם כבר על 50 מסמכים, חותם על עוד מסמך בלי לקרוא ושם כתוב שהוא יודע שיש דבר כזה הלוואת זכאות אך בוחר לא להשתמש בו. כאמור, מכוער.

 

סיכום

לא לכולם מתאימה הלוואת זכאות. היא ניתנת בסכום קטן. במסלול שספק אם כדאי לקחת אותו בכלל (קבוע צמוד) ובתוספת עבודה ובירוקטיה אשר עלולה לפגוע במשא ומתן.

בכל מקרה, כדאי להכיר מוצר זה כדי לקבל החלטה מושכלת האם להשתמש בו.

בהצלחה.

 

 

 

ראשי » בלוג » הלוואת זכאות

הלוואת זכאות

הלוואת זכאות הינה הלוואה שניתנת מכוח חוק אשר נחקק בשנת 1992. על פי החוק מאפשרת המדינה לרוכשי דירה ראשונה לקבל הלוואה בסכום משתנה אשר נקבע לכל משפחה על פי מספר הנקודות שצברה במחשבון הזכאות של משרד השיכון. ניתן לחשב את הזכאות שלכם במחשבון הזכאות. 

מעט היסטוריה (אפשר גם לדלג)

בשנת 1992 החליטה הממשלה לסייע לזוגות צעירים הרוכשים את דירתם הראשונה. אופן הסיוע שנקבע היה הענקת הלוואה בתנאים מועדפים וקבועים על ידי המדינה או אף מתן מענק. סכום ההלוואה השתנה ממשפחה למשפחה על פי קריטריונים שונים אשר קבעו את הניקוד של המשפחה. הקריטריונים התבססו כמו דברים רבים אחרים על פשרות פוליטיות: מצד אחד תוספת ניקוד למשרתים בצבא או בשירות לאומי ומצד שני תוספות לפי מספר ילדים ואחים של ההורים.

באותן שנים הלוואת הזכאות ביטאה הטבה עצומה למשפחה. הריבית שלה הייתה 4% צמודה למדד לעומת ריבית שוק של כ- 6% צמוד למדד. סכום ההלוואה היה משמעותי. למעשה רוכשי דירה ראשונה הסתפקו לא פעם בהלוואת הזכאות בלבד בשעה שההלוואה הרגילה מהבנק כונתה הלוואה משלימה.

את הלוואת הזכאות קיבל הלווה דרך אחד הבנקים למשכנתאות אשר היווה צינור של המדינה להעברת הכסף אל הלווה מצד אחד וגביית התשלומים מצד שני. זה היה הגיוני באותן שנים. ניהול הלוואה בימים של מחשבים לא מתוחכמים היה עניין מסובך וממילא הבנקים שהעניקו משכנתאות, לאומי, פועלים וטפחות היו עדיין בבעלות המדינה לאחר שהולאמו (משבר 1983) כדי למנוע קריסתם בעקבות פעולות בלתי תקינות שביצעו ראשי הבנקים (ויסות המניות, הביא להעמדה לדין של ראשי הבנקים ולאובדן של כ- 10 מיליארד דולר). וכך המדינה שבבעלותה היו הבנקים למשכנתאות החליטה לנצלם (בתמורה לתשלום, לא לדאוג) כדי לנהל את הלוואות הזכאות מול הציבור.


Optin Architect

עד שנה שעברה (2016)

הרבה בלוקים הונחו מאז 1992 והרבה דירות נבנו. הסביבה הכלכלית השתנתה מקצה לקצה:

  • המדינה מכרה את הבנקים לגורמים פרטיים ועתה בעיקר שורת הרווח התחתונה מעניינת אותם.
  • הריבית במשק ירדה וכך משך שנים הלוואת זכאות (כזכור 4% צמודה למדד) הפכה לבלתי רלוונטית כיוון שהלוואות רגילות ניתנו בריבית נמוכה בהרבה. .
  • סכומי הלוואת הזכאות לא עודכנו בשעה שמחירי הדירות עלו בצורה משמעותית.

משך שנים לא השתלם כלל לקחת הלוואת זכאות ואכן אף לווה לא השתמש במכשיר זה אשר "התנוון" עם השנים והוחלף בתכניות ממשלתיות אחרות כגון מחיר מטרה, מע"מ אפס ז"ל ומחיר למשתכן כאמצעי לסייע לרוכשי דירה ראשונה.

שנת 2017

בחזרה לימינו. את המאמר אני כותב לאחר שהסתבר לי כי לקוחות רבים כולל כאלו שהיו בבנק לפני שהגיעו אלי אינם מכירים את נושא הזכאות. אותי אין הדבר מפתיע. ראשית כל יש תחלופה די גבוהה של בנקאי משכנתאות בסניפים. לאחר שנים בהן לא היה כדאי לקחת הלוואת זכאות, קם דור בנקאים חדש אשר לא ביצע זאת בעבר ומלא מכיר זאת. מעבר לחוסר ידע יש עוד כמה סיבות בגללן למוכר המשכנתאות של הבנק אין סיבה להציע ללקוחות את הלוואת הזכאות:

זה לא כלכלי

לו אתם הייתם מוכרים בחנות נעליים והמדינה הייתה מחליטה שכדי להוריד את יוקר המחיה היא תפתח ליד חנותכם חנות נעליים של המדינה עם מחירים נמוכים יותר, האם הייתם שולחים לשם קונה שהגיע אליכם? הבנק כאמור הוא עסק ששואף להרוויח הרבה ככל האפשר. אין לו כל סיבה למכור ללקוח את הלוואת הזכאות המגיעה מהמדינה במקום את הלוואת הבנק עצמו. בניגוד לעבר בו הבנק היה בבעלות המדינה וסר למרותה, כיום הבנק בניגוד עניינים עם המדינה.

זה מסורבל

השגת תעודת הזכאות דורשת הליכים בירוקרטיים נוספים:

  • אישור על שירות צבאי לכל אחד מבני הזוג
  • אישור על אחים ואחיות של בני הזוג
  • בדיקה האם מקום הרכישה מזכה במענק מקום
  • בדיקת המסמכים והפקדת התעודה.

כל התהליכים האלו הינם באחריות פקיד הבנק אשר נדרש לבצעם רק כדי שהבנק למעשה ירוויח פחות. זאת ועוד, פקידים נמדדים על פי כמות המשכנתאות שהם מוכרים. ככל שהפקיד יסיים את ההסבר למשפחה במהירות גבוהה יותר הוא יתקרב מהר יותר לעמידה ביעדיו או סתם יוכל להקדיש זמן רב יותר לקבוצת הווטסאפ של הגן("יוווו, איזה מתוקיים!!!!!!"). כך נוצר תמהיל השליש-שליש-שליש שלקוחות רבים חושבים שהוא הוראה של בנק ישראל. להסביר למשפחה על דבר נוסף שנקרא זכאות עם היתרונות, החסרונות ושעות הקבלה בקריה בתל אביב (אישור שירות צבאי) מהווה נטל מיותר בעיני הפקיד והבנק.

כמו שצויין למעלה, לבנק אין סיבה ללמד את פקידיו על יתרונותיה של הלוואת הזכאות עבור חלק מלווי המשכנתה. גם אם הועברה הדרכה כזו או אחרת לפקידים, הם יעדיפו פעמים רבות לא להציע את הלוואת הזכאות מהסיבות שפורטו מעלה. לכם לעומת זאת כדאי מאד להכיר מכשיר זה אשר נועד בסופו של דבר כדי לסייע לכם לרכוש דירה.

בחלק הבא של המאמר אסביר מדוע כדאי להכיר את הלוואת הזכאות

 

ראשי » בלוג » עדכון ריבית הלוואת הזכאות

עדכון ריבית הלוואת הזכאות

בימים האחרונים אושרה בועדת הכספים הצעה
לעדכן את ריביות הלוואת הזכאות. העדכון יבוצע בשני שלבים:
שלב א' – בעוד חודש וחצי בערך (ינואר 2016) – הורדת חצי אחוז והעמדת הריבית על 2.5%.
שלב ב' – ינואר 2017 הריבית תרד שוב ל- 2%.

בשנים שלאחר מכן תהיה הלוואת הזכאות בריבית שתקבע על ידי הנוסחה: ריבית ממוצעת פחות 1% ובכל מקרה לא יותר מ- 4%. בכך תשים הכנסת סוף לאבסורד הקיים בו המדינה רוצה לעודד רוכשי דירות באמצעות הלוואת זכאות אך נותנת אותה בריבית שהינה מעל ריבית השוק.

יש לזכור שהלוואת הזכאות הינה צמיד צמודה למדד.

מהי בעצם הלוואת זכאות?

הלוואת זכאות הינה הלוואה שלא הבנק מלווה בה את הכסף ללווה אלא המדינה היא זו שמלווה את הכסף. בעבר הלוואה זו הייתה פופולרית ביותר ולמעשה כל משכנתא כמעט כללה רכיב של זכאות ו"הלוואה משלימה" מכספי בנק. המדינה מלווה את הכסף לכל הלקוחות בתנאי ריבית שווים אך סכום ההלוואה שונה מלקוח ללקוח על פי שיטת הניקוד.


Optin Architect

שיטת הניקוד

שיטת הניקוד קובעת האם תוכל לקבל הלוואת זכאות ובאיזה סכום על פי קריטריונים שקבעה המדינה (שנות נשואים, מספר ילדים, מספר
אחים של ההורים, שנות שירות צבאי ועוד). למשל שנות נשואים "מתומחרות" כך:

מספר שנות נישואין* ניקוד
0 30
1 250
2 300
3 350
4 400
5 450
כל שנת נישואין נוספת 50

מספר ילדים "מתומחר" כך:

 מספר ילדים  ניקוד
1 350
2 500
3 650
4 800
5 900
6 1,000
כל ילד נוסף 100

שנות שירות צבאי מוסיפות 1% עבור כל שנת שירות לכל סכום הלוואה שאליו הביא החישוב הקודם.

כדי להיכנס למסלול הלוואת זכאות יש להשיג מינימום של 1000 נקודות ולאחר מכן סכום ההלוואה נקבע על פי סך הנקודות שהושגו. המנגנון מסובך, מעצבן וכמקובל במקומותינו משתנה על פי העדפות הממשלה המכהנת באותו רגע (מה עדיף למדינה לתגמל: שירות צבאי או מספר ילדים במשפחה? תלוי כמובן את מי שואלים). את סך הכללים המקובלים כעת ניתן לראות באתר משרד הבינוי.

ככל שיש יותר נקודות כך סכום הלוואת הזכאות עולה.

האם לאחר עדכון ריביות הלוואת הזכאות כדאי להשתמש בה?

לדעתי לרוב האנשים לא כדאי להשתמש בהלוואה זו. אבל, אם הבנק נתן לך היום הלוואה יקרה מ- 2.5% צמוד (או בעוד שנה 2% צמוד) כדאי לדעת שמשלב זה עדיף לקחת הלוואת זכאות. דוקא לווים חלשים (מסוכנים) הם אלו שהבנק גובה מהם ריבית גבוהה והם אלו שיכולים לצאת נשכרים מהלוואת זכאות.

חשוב לזכור!
הלוואה צמודה למדד הינה הלוואה מסוכנת בה ההחזרים עולים. לווים ברמת סיכון גבוהה אשר הינם "קהל היעד" הראשי לזכאות חייבים לבצע סימולציה במחשבון משכנתא הכולל הצמדה למדד ולבחון את ההחזרים בעוד 5/10/15/25 שנים על מנת להיות בטוחים שיוכלו לעמוד החזרים אלו.

סימולציה כזו לא ניתן לבצע בבנק כיוון שהפקידים בבנק אינם מאפשרים לראות את השפעת המדד על ההחזרים החודשיים. עוד על כך אפשר לקרוא במאמר קודם שפרסמתי.

שני יתרונות שיש להלוואת זכאות על הלוואה בנקאית:

א. תמיד ניתן לפרוע הלוואת זכאות ללא קנס.

ב. במידה ויש בעיה בתשלומי ההלוואה, הנושה הוא לא הבנק אלא המדינה אשר משמשת כשנושה נוח יותר – מגיעים קודם לועדת חריגים של המדינה ולא ישר לטיפול משפטי כמו בבנק.

סיכום

למרות שהלוואת זכאות היא הלוואה בריבית קבועה, יש לזכור שהיא צמודה למדד ולכן ההחזרים שלה עלולים לעלות. חובה לבדוק באופן עצמאי או באמצעות מומחה איך יראו החזרי ההלוואה בעתיד כדי לא להגיע למצב של חוסר יכולת עמידה בתשלומים. 

הלוואת זכאות הינה עדיין בריבית גבוהה מכדי להיות כדאית לרוב הלווים. ברם, חשוב לדעת שהאפשרות קיימת כדי להשתמש בה על ידי אלו שלא יכולים לקבל בבנק תנאים טובים יותר. 

עדכון ינואר 2017,
בניגוד לאמור בהצעה שכאמור אושרה ב- 2015, בפועל עם כניסתנו ל- 2017, לא עודכנה ריבית הלוואת הזכאות והיא עדיין הריבית הממוצעת פחות חצי אחוז או 3% (ולא 2.5% כפי שנקבע בהצעה), הנמוך משניהם.