ראשי » בלוג » דירה להשקעה בכרמי גת

דירה להשקעה בכרמי גת

תמונה של אתר בניה

בזמן האחרון ישנה מתקפת פרסום רחבה ביותר לפרוייקט שכונת כרמי גת אשר בקרית גת.

מטבעו של קמפיין פרסומי אשר נוצר על ידי בעלי מקצוע טובים, הוא יוצר דעת קהל וגורם לאנשים לחשוב על אפשרויות עליהן הם לא חשבו לפני כן.

אחת השאלות החוזרות בתקופה האחרונה הינה השאלה לגבי רכישת דירה להשקעה בכרמי גת.

למי שאין לו זמן לקרוא עד הסוף אפתח ואומר אני חד משמעית נגד. לכל השאר, אני ממליץ להמשיך לקרוא כדי לגלות מדוע אני נגד "עסקת העשור" של גינדי.

 דרך אגב, את המאמר לא כתבתי נגד כרמי גת, קרית גת או גינדי. זו פשוט דוגמה שעוזרת להמחיש מספר כשלים בקבלת החלטות שמבצעים אנשים הרוצים להשקיע אך לא רוצים להיות משקיעים. אפשר להקיש ממה שאני כותב כאן על פרוייקטים דומים בחריש, אדמות חקלאיות בכל מקום וכו'.

התייחסתי במאמר זה למשקיעים בלבד. לגבי רכישת דירה למגורים השיקולים שונים לגמרי ויתכן שאכתוב על כך במאמר נפרד.

לאחר ההקדמה הארוכה, הגע הזמן להתחיל.

מה מטרת ההשקעה? זו נשמעת שאלה פשוטה אך תשובה שגויה כאן מביאה לקבלת החלטות שגויות. משקע מחפש שני דברים בדרך כלל:

1. תשואה שוטפת – קבלת שכר דירה על הדירה שרכש.

2. סיכוי לעליית ערך הנכס – אישית אני בדרך כלל מתעלם כימעט לגמרי מחלק זה כאשר אני בוחן השקעה כיוון שעליית מחיר היא ספקולציה שיכולה להתממש ויכולה שלא. אם עליית ערך נכסים היא משהו שאהיה מוכן להסתכן איתו אז מדד המניות הוא בסיכוי טוב יותר לעליות. יתירה מכך, אני משתדל לפעול לפי העיקרון של רווח על ההשקעה בזמן הרכישה ולא בזמן כלשהו בעתיד הרחוק.

לגבי תשואה שוטפת, אתם שמים לצורך העיניין מיליון שקלים ויש לכם אפשר להתחיל לקבל את הכסף בעוד חודש או בעוד שלוש שנים, מה תעדיפו? רוב האנשים לא יהססו לפני שיחליטו כי עדיף לקבל כסף בעוד חודש ולא בעוד שלוש שנים ובכל זאת, בחירה בדירה להשקעה מקבלן תניב הכנסה רק בעוד מספר שנים (במקרה הטוב) ולא מיד כמו השקעה בדירה משומשת.

אפשר להחיל על הדירה את מבחן המקרר, האם הייתם מוכנים לקנות מקרר ב- 5000 שקלים עם תנאי הרכישה הבאים:

  1. סכום הרכישה הסופי אינו ידוע ויכול להשתנות.
  2. את המוצר תקבלו עוד מספר שנים אך עם אפשרות חריגה במועד של חודשים ולאחר שתשלמו מראש את כל התמורה.
  3. המוצר עלול להיות שונה ממה שהובטח ובאיכות לא ידועה.


Optin Architect

נבדוק סעיף אחרי סעיף בהרחבה:

סכום רכישה אינו ידוע כיוון שהוא כולל הצמדות שונות, תשלום לגורמים אחרים כגון עורך דין של הקבלן ותשלום עבור שינויים בדירה כולל שינויים מחוייבי מציאות כאלו ואחרים.

מועד אספקה לא ברור, בדקו בחוזה, הקבלן קובע מועד בעוד מספר שנים אך מרשה לעצמו גם לאחר ללא קנס בעוד חודשים.

המוצר עלול להיות שונה ממה שהובטח גם זה כתוב בחוזה. תוכלו לבדוק ולראות שהקטנת הדירה ב- 3% מותרת. תרשים הסביבה שמוצג לקונים הוא "להתרשמות בלבד" ואינו מחייב.

בעצם אין כל סיבה הגיונית לקנות דירה להשקעה מקבלן ולהמתין לתשואה שנתיים שלוש. אבל ישנם מספר גורמים והטיות מחשבתיות שדוחפות אותנו לכיוון זה:

  1. מחיר שנראה לנו זול – "דירה חדשה בפחות ממיליון שקלים?, תביא שתיים…" . התרגלנו לחפש דירות באזור שלנו, פתאום אנו "מגלים" דירות זולות בהרבה במקום אחר. זו נראית לנו עסקה טובה. אבל, בנדל"ן, בניגוד למוצרים אחרים, המחיר אינו נקבע לפי עלויות הייצור אלא בעיקר לפי היצע וביקוש הנובע בישראל מהמיקום של הדירה. לכן, אם בגבעתיים דירת שלושה חדרים עולה שני מיליון שקלים ובקרית גת היא עולה פחות ממיליון, זה אינו אומר מהומה על כדאיות הרכישה.[spacer height="20px"]
  2. עוד על מחיר שנראה זול ונתונים בלתי רלוונטיים – כאשר אנו מחפשים טלפון סלולארי חדש אנו בודקים השוואות של תכונות המכשיר ומחירים. בסקירות טלפונים רבים מופיעים נתונים כגון כמות המגהפיקסלים של המצלמה במכשיר כאשר כתבי טבנולוגיה שונים מגדילים לעשות וקובעים שטלפון מסוים פחות טוב מטלפון אחר כי יש לו "רק" 10 מגהפיקסלים במצלמה. צלמים יודעים שכמות הפיקסלים במצלמה אומרת מעט מאד על איכות התמונה שתצא ממנה. ברם, לאנשים יש יכולת מוגבלת לעבד מידע וכך פעם היו מודדים מחשבים אישיים לפי "מהירות שעון" ומצלמות מודדים לפי מגה פיקסלים וכו'. דרך אגב, אצלי מרבית שעות הפעילות של הטלפון הינה על GPS וכימעט אין בסקירות טכניות מידע על איכות GPS של מכשירים סלולאריים. איך כל זה קשור לגינדי וקרית גת? הסתכלו בטבלה זו – https://gindi-gat.org/index/pp_image  אפשר לראות טבלה אשר הינה בדיוק כמו טבלת ה"מגה פיקסל" דהיינו טבלה עם נתונים פחות או יותר חסרי משמעות אשר אמורה לשכנע אותנו שרכישה בקרית גת היא עסקה טובה. בטבלה רואים את המחיר לפי פרמטר שהומצא לצורך השיווק, זמן נסיעה ברכבת. כלומר אנו אמורים להשתכנע (וכנראה גם נצליח) שהפרמטר היחיד הקשור למחיר דירה הוא זמן נסיעה ברכבת לתל אביב ושבמונחי דקות נסיעה / מחיר בשקלים , גינדי בקרית גת היא עסקה נהדרת. כמובן שזו שטות גדולה ויש גורמים רבים נוספים המשפיעים על המחיר. מהי למשל איכות החינוך בקרית גת? (אין לי מושג).[spacer height="20px"]
  3. אירועי עבר – כל אחד מכיר חבר שקנה דירה במקום שאף אחד לא חשב עליו ופתאום מחירה קפץ. כמובן שגם בגינדי מכירים מקומות כאלו ולכן מערך השיווק שלהם מזכיר את מודיעין. בפועל מי שקנה דירה במודיעין באמת נהנה מעלייה חדה בערך דירתו. האם זה בגלל ש"ידע לזהות הזדמנות"? ממש לא, כל השוק עלה בעשור האחרון בצורה חדה. גם במודיעין, גם בקרית אונו גם בחולון וגם בעפולה. באותה מידה אפשר לומר שמה שהיה לא בהכרח יהיה ולכן לפחות בהבט של השקעה הסבירות שערך דירה יגדל בקרית גת יותר מאשר בפתח תקווה אינו ברור כלל.

שלושת ההטיות הרשומות מעלה עלולות להשכיח מאיתנו עובדות פשוטות לגמרי שכל משקיע אמור לזכור:

  1. השקעה אמורה להניב תשואה. האם כמשקיע במקום חדש בו אין עדיין גן ילדים, מכולת או רמזור יש לך יכולת להעריך את שכר הדירה שיתקבל? אם נניח שעבור מי שקונה דירה למגורים אגדת ה- 35 דקות ברכבת לת"א מחזיקה מים (עוד אחזור לכך) האם גם מי שרוצה לשכור יסכים לתנאים דומים?[spacer height="20px"]
  2. ראש לא שקט – אחת הסיבות של אנשים להעדיף דירה מקבלן ולא דירה משומשת הינה המחשבה שבדירת קבלן חדשה מקבלים "ראש שקט". רוב האנשים קנו מקבלן דירה אחת בחיים ולכן אין להם התנסות במשמעות המלאה של זה. הם משווים רכישת דירה לרכישת מכונית למשל. במכונית ככל שהיא חדשה יותר יש פחות קילקולים. בדירה המצב שונה לגמרי.  על פי מחקר של הטכניון 100% (מאה אחוז!) מהדירות נמכרות עם ליקויי בניה. כלומר אתם רק חושבים שקניתם דירה שבנייתה נגמרה אך בפועל עוד תתראו הרבה עם אנשי הקבלן. בניגוד לדירה משומשת בה אם לא תהיו מרוצים מאיש המקצוע לאחר תיקון נזילה, תוכלו להחליפו בדירת קבלן אתם תמיד עם אנשי המקצוע של הקבלן. אז נכון יש אחריות לעלויות העבודה אך מה עם ימי העבודה האבודים והעצבים ? הרי מלכתחילה העדפתם לשלם יותר דוקא בגלל החשש מבעיות.

בקרוב ייצא מאמר נוסף על כרמי גת ועל שיטות השיווק של פרוייקט זה. למי כן כדאי לקנות שם ולמי כדאי להתרחק משם.