ראשי » בלוג » כבר אישרו לנו את המשכנתא…

כבר אישרו לנו את המשכנתא…

בסוף השבוע קיבלתי מייל אשר מכיל מספר טעויות נפוצות של רבים:

תמונת מייל בה הלקוח מציין שכבר אושרה לו משכנתא ולכן אינו צריך לנהל משא ומתן עם בנקים אחריםמייל זה מוכיח לי (שוב) שיש לי עוד הרבה עבודה וציבור גדול שכדאי לו להגדיל את בסיס הידע שלו.

תוצאות של בורות בנושא זה יכולות להיות הרסניות לחייה הכלכליים של המשפחה.

נחזור ללקוח זה אשר לצורך הדוגמה נכנה אותו מר ישראלי.

מר ישראלי חושב שיש שתי בעיות עיקריות הקשורות למשכנתא:

1. האם יאשרו לי ?

2. איך אוכל לקבל את הריבית הטובה ביותר ?

לגבי השאלה הראשונה: האם יאשרו לי ? מר ישראלי הנכבד, כאשר אתה מגיע למגרש מכוניות משומשות כדי להחליף מכונית, האם אתה שואל את עצמך, האם המוכר יאשר לי ? ודאי שלא, אתה הרי יודע שאם תראה את הכסף, המוכר יאשר לך את רכישת המכונית ואפילו יגיד לך תודה בסיום העסקה.

בנקאים אינם שונים כל כך ממוכרי מכונית משומשת. אתה מראה לו שיש לך בטוחה טובה (דירה אשר 25% מערכה שולם כבר על ידך) וסיכוי סביר להחזיר המשכנתא והבנק מאשר. למעשה, אני רואה לקוחות רבים אשר הבנק מאשר להם עסקאות אשר לדעתי הסיכוי שההלוואה בהם תוחזר במלואה נמוך מאד. מדוע הבנק מאשר עסקאות אלו ? מדוע לא בעצם? הבנק יודע שאם הלקוח לא יוכל לשלם את החזרי המשכנתא בעוד 10 שנים (הבנקאי "שוכח" לספר שההחזר עלול לעלות פי שתיים עוד עשור, במשכנתא גרועה), הבנק יוכל למכור את הדירה. גם אם ערכה לא יעלה כלל, הרי המשכנתא נמוכה בלפחות 25% מערך הדירה בקניה.

הבנק מצידו מעודד את תחושת הספק לגבי אישור העסקה. כך הלקוח חש אסיר תודה לפקיד אשר "סידר לו אישור" והוא נמנע ממשא ומתן אמתי.

נושא שני בו שוגה מר ישראלי לעיל, כאשר הוא חושב שלקבל את התנאים הטובים ביותר זה הדבר החשוב ביותר. הדבר החשוב ביותר הוא תמהיל המשכנתא. שיפור תנאי המשכנתא לתמהיל מסוים יכול לחסוף אלפי שקלים. שיפור תמהיל יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים. נחזור אל ישראלי במגרש המכוניות המשומשות, האם היה עולה על דעתו להגיע למגרש אחד לשמוע מהמוכר שיש לו מאזדה 3 עם קילומטראז' של 150,000 ק"מ במחיר 80,000 ש"ח ולרכוש הרכב מבלי לבדוק את המחיר במגרשים אחרים או של מכוניות אחרות? אם כן, מדוע כאשר מדובר על עסקה שהנזק ממנה יכול להיות פי 10 מאשר הנזק של הפקעת מחיר רכב, מר ישראלי אינו חושב שעליו לבדוק את התנאים של המתחרים? יתירה מכך, מדובר בשוק. כאשר המוכר יודע שלא קיבלת הצעות מחיר אחרות, הצעת המחיר שלו גבוהה הרבה יותר.

שוק המשכנתאות דומה לכל שוק אחר. המוכר (יש המכנים אותו יועץ משכנתאות) נותן הצעת מחיר גבוהה ורק כאשר הוא שומע ממך שיש למתחרים הצעות מחיר אחרות הוא משפר הצעתו.

לזכותו של מר ישראלי לעיל יש לציין דבר אחד מאד גדול מר ישראלי הבין שאינו מבין הכל והוא בחר להתייעץ. לכן עתידה של משפחתו צפוי להיות שונה מעתידן של משפחות רבות אשר עושות את הטעויות לעיל מבלי לבחור ייעוץ אובייקטיבי בנושא כל כך משמעותי. 

לסיכום

  • הבנק אינו עושה לכם טובה כאשר הוא מאשר לכם משכנתא. אתם עושים לבנק טובה כאשר אתם מוכנים לשלם לו ריבית של עשרות/מאות אלפי שקלים בשנים הקרובות. הגיעו אל הבנק מתוך עוצמה ולא חולשה. 
  • הצעת מחיר ראשונה הינה גרועה. שיפור שלה מתקבל על ידי תחרות מול בנקים אחרים. תמיד החלו את התהליך מול כל הבנקים. 
  • תנאי הריבית למסלול מסוים אינה משמעותית מבחינה כלכלית. סוג המסלול (תמהיל) הוא החשוב. 

עוד על מיתוסים בנושא משכנתאות ניתן לקרוא בראיון איתי לעיתון "גלובס" – לחצו כאן לקריאה

Facebook Comments

תגובות על: “כבר אישרו לנו את המשכנתא…

    1. שלום דנה,
      נראה כי החישוב המסכם לקוי.
      א. לא מצוין מהו המדד הרגיל בתקופת החישוב ובהתאם לא נלקחה בחשבון התשואה שאפשר היה להשיג על הכסף שלנו במידה והיינו בוחרים לשלם בקבלן עם האכלוס (תשואה של 240K למשך שנתיים).

      ב. אם מדד תשומות הבניה הוא 4%, לא סביר שהריבית הלא צמודה תהיה רק 3%. חבל שכותב המאמר לא ציין מאלו שנים הוא לקחת את הנתונים, או האם הוא המציא אותם לצרכי הדוגמה (שכאמור, לא ממש מציאותית).

      ג. האמירה שאם יש בנק מלווה וערבות חוק המכר הסיכון קטן הינה שגויה. לבנק יש מחלקה משפטית אשר תפקידה לדאוג שהבנק ישלם רק אם כלו כל הקיצים. המשמעות יכולה להיות שנים של דיונים בבתי משפט. לראיה, רוכשי המרפסות המעופפות של גינדי, לא קיבלו את כספם חזרה גם שנתיים אחרי, למרות שקשה לחשוב על הפרת חוזה גדולה יותר.

      כאשר ישנם שני יועצים לאותו נושא עם דעות הפוכות, אני נוהג לתת לזה שמייעץ בניגוד לאינטרס האישי
      שלו משקל גבוה יותר. למשל, ברור שיועץ משכנתא
      בהצלחה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: