ראשי » בלוג » תכנון לפני ביצוע השקעה

תכנון לפני ביצוע השקעה

בהרצאה האחרונה שהעברתי בנושא השקעות בנדל"ן הרים אחד המשתתפים את ידו ושאל:
השקעתי בדירה לפני מספר שנים. מחירה עלה מאד ועתה אני יכול למכור אותה, לפרוע את המשכנתא ולהישאר עם מאה אלף ₪ ביד. האם כדאי לי?
עניתי לו כמנהג היהודים מימים ימימה בשאלה משלי: "מהי התוכנית המשפחתית שלכם? "
הוא הרים גבה ולא ענה.
ההרצאה ניתנה בחברת הייטק. אני מניח שכל הנוכחים שם נדרשים לעמוד בתוכניות עבודה, יעדים ותקציבים. למרות זאת, כאשר מדובר בכלכלת המשפחה שוכחים רבים את התנהלותם במסגרת יום העבודה. במקום לתכנן, לקבוע יעדים ולפעול על מנת לעמוד בהם, הם: "זורמים", "מתגלגלים", "חיים מיום ליום" וכו' . ובכן אם אין לכם תוכנית, אין זה משנה כיצד תנהגו כאשר ישנו אירוע טוב כגון עלית ערך הנכס שלכם.

"התואיל להגיד לי, בבקשה, באיזו דרך עלי ללכת מכאן?" שאלה אליס
"זה תלוי במידה רבה לאן את רוצה להגיע." – אמר החתול
"לא אכפת לי כל כך לאן. – " אמרה אליס
"אם כך, לא משנה באיזו דרך תלכי." אמר החתול.
מתוך עליסה בארץ הפלאות

במילים אחרות: אם התוכנית שלכם הינה לקנות נכסים על מנת לצאת לפנסיה מוקדמת, הרי לאחר עלית מחיר הנכס, יש הגיון למוכרו רק אם תוכלו לרכוש נכס אחר עם תשואה גבוהה יותר. במידה ומחיר הנכס שלכם עלה אך מחירם של שאר הנכסים עלו באותה מידה, אין הגיון למוכרו.
אם מצד שני, התוכנית שלכם הייתה לרכוש נכס ולאחר עליית מחירו, למכור אותו ולהנות מהכסף הרי למזלכם המחיר באמת עלה ואתם יכולים להגשים את התוכנית שלכם. אישית, לא כך אני נוהג אך זה עניין להעדפה אישית.
השקעה בנדל"ן כרוכה בכסף גדול ובלקיחת הלוואה לשנים רבות. לפני ביצוע הצעד הראשון יש לקבוע את מטרות ההשקעה והצעדים להגשמת מטרות אלו. יש לקבוע יעדים כמותיים אשר באמצעותם נוכל לבחון במהלך השנים האם אנו מתקדמים אל הגשמתם.

 

 

Facebook Comments

תגובות על: “תכנון לפני ביצוע השקעה

  1. יש מבט נוסף שגם אם מחירי הנכסים עלו במקביל, אם היום אני מוציא מהמכירה כסף מזומן בפועל יותר ממה שהכנסתי להשקעה אני יוכל במינוף נכון לקנות עוד נכס, מכיון שיש לי יותר הון עצמי אותו אני יכול למנף. קיימת גם האופציה למשכן את הנכס הקיים. ולכן צריך לבדוק מה יהיה הפער בין האחוז מימון אותו אני יכול עוד להוציא מהדירה הקיימת לבין סכום הכסף אותו יישאר לי לאחר קניית נכס שיספק לי תשואה דומה למה שאני מכניס מהנכס הקיים. (הפער קיים בעיקר אם המינוף לקניית הדירה הראשונה הוא 70%)
    בברכה, רפאל

    1. שלום רפאל,
      לא ממש הבנתי את תגובתך.
      בוא ננסה דוגמה מספרית.
      קניתי דירה בחצי מיליון, השוק עלה בחדות ועתה הדירה שווה מיליון שקלים.
      עתה לדבריך, אני יכול לקנות שתי דירות במיליון כל אחת עם משכנתא של חצי מיליון.
      התוצאה: יש לי נכסים בסך שני מיליון וחובות בסך מיליון או במילים אחרות נכסים בסך מיליון ש"ח נטו.

      בעוד 15 שנים יהיו לי (לאחר תשלום המשכנתאות) שתי דירות ללא חובות כלומר נכסים בסך שני מיליון שקלים.
      סכום די דומה יהיה לי אם אשאר עם דירה אחת ואחסוך את כל ההכנסות מהשכירות החודשית (3500*12*15 + תשואה על הכסף).

      1. מתשובה של ך ,מבין שעדיף דירה אחת נוספת לכל משפחה לצורך "פנסיה" ?
        לאור שכחלון רוצה להוסיף עוד מס למי שיש דירה נוספת (מ3 ומעלה)

        1. שלום,
          איני יודע מה כחלון רוצה. עוד אין אפילו הצעת חוק אלא רק כותרות בעיתונות.
          בגדול, מקובל בכלכלה שמסתכלים על ערכים ולא על כמויות.
          בהצעה יש חריגה מוזרה לפיה מי שיש לו 3 דירות בערך כולל של 1.800.000 שקלים
          ישלם מס אך מי שיש לו דירה אחת בערך של 3,000,000 שקלים לא ישלם.
          ימים יגידו מה ייצא מזה ולפי זה אפשר יהיה לתכנן.

  2. הי רימון,

    בהמשך לתשובתך לרפאל ,
    1.תייחסת לשתי דירות בשווי מיליון כל אחת משולמות וחופשיות משיעבוד אחרי 15 שנה מה שמביא לנטו של 2 מיליון, אך מה עם עליית ערך נוספת שלהם במהלך 15 שנה ? אולי לדעתך אין להסתמך על כך אך מצד שני אתה מתייחס לאלטרנטיבה של חיסכון השכירות + תשואה, אם כן גם כאן לא ניתן להסתמך על תשואה אם נהיה הוגנים בשביל ההשוואה.

    2. אם הבנתי נכון את דרך פעולתך בעבר לפחות(עפ"י הרצאות מוקלטות שלך) דיברת על בניית פנסיה מנכסים ע"י שיעבוד נכס קיים לקיחת משכנתא וקנייה של נכס נוסף וחוזר חלילה, אם כן מדוע פה אתה מציע לנהוג אחרת ולחסוך את השכירות ולא לנהוג באותה שיטה?
    מבין כמובן שזה תלוי מטרה של המשקיע, אבל לצורך העיניין מדבר על שיטתך ,
    תודה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: