ראשי » בלוג » תחזית נדל"ן ל- 2018

תחזית נדל"ן ל- 2018

האם מחירי הדירות יירדו?

במילה אחת – לא. בשתי מילים – כנראה שלא.

כשהייתי סטודנט הגיתי יחד עם חבר חברת הזנק (סטארט־אפ) אשר הייתה בהחלט קרובה להיות אפל, אילו היינו מוציאים אותה לפועל. כל זוג בו האישה בהריון מכיר את ההמתנה לאפשרות לגלות את מין העובר. בטכנולוגיה של היום יש להמתין 3-4 חודשים עד לסקירת המערכות, בה הגניקולוג ממש רואה עדות לאיבר מסוים אשר חסרונו מעיד על גברת קטנה וקיומו מעיד כי זו לא גברת זה אדון. אנו פיתחנו מערכת של שאלות סטטיסטיות דרך האינטרנט אשר איפשרו באמצעות מידע גנטי לגלות את מין העובר כבר בשבוע 2. התכנית הייתה לגבות 50$ מכל מי שרוצה לדעת את מין העובר שבועיים לאחר הכניסה להריון. במידה והמערכת שגתה הכסף יוחזר.

כל הזמן אני בתחושה כי פרשנים שונים נוהגים כמו בחברת ההזנק הדמיונית שלנו. הרי יש סיכוי של 50% לעליה/ירידה של המחירים. ובכל זאת דעתי הצנועה אותה אפשר יהיה לאמת עוד 11.5 חודשים. אם אני טועה אני מוכן לאכול עוגת שוקולד.

ראש מפלגת כולנו, משה כחלון קיבל לצורך טיפול במחירי הדירות כח שלא היה לאף אחד לפניו – שר האוצר, שר השיכון והעברה של מנהל תכנון הבניה ממשרד הפנים למשרד האוצר (מה בדיוק הקשר בין תכנון עיר למשרד האוצר רק אלוהי הפוליטיקה הישראלית יודע).

כחלון עשה שני דברים עיקריים לטיפול במחירי הדיור:

  1. תכנית מחיר למשתכן – מכירת קרקעות המדינה בהנחה גדולה אך רק לקבלנים אשר ימכרו דירות לרוכשי דירה ראשונה וזכו במכרז מכירת הדירה במחיר הזול ביותר.
  2. סילוק משקיעי הנדל"ן מישראל לחו"ל – הרחבת המסים על משקיעי הנדל"ן גרמה לרבים מהם להוציא כספם מהשוק לטובת השקעות אחרות. במקרים רבים, נדל"ן בחוץ לארץ.

נניח שהמדינה מחליטה שחניונים גובים מחירים גבוהים מידי ולפיכך קובעת כי המחיר המירבי לשעת חניה יהיה 7 שקלים בלבד. האם לאזרחים תהיה רווחה גדולה יותר? על פי חוקי הכלכלה ממש לא. כאשר מחירי החניונים יוגבלו, מגרשים רבים אשר כיום משמשים כחניונים יסגרו כיוון שבמחיר כזה כבר לא יהיה כדאי להפעילם. במקביל, פיתוחים נוספים כמו מכפילי חניה לא יותקנו במחיר של 7 שקלים לשעת חניה. בתמונה למטה, קרוסלת חניה מירושלים.

מכפיל חניה - ירושלים

אז מה יעזור לנהגים לחנות בזול אם אין חניה?

כך בדיוק מתנהל שוק הנדל"ן בשנים האחרונות, מאז לקח השר כחלון את המושכות והחליט כי המדינה למעשה תשווק קרקעות רק בשיטת מחיר למשתכן.

קברניטי מחיר למשתכן אמרו את הדבר הבא: המדינה מוכרת קרקעות ביוקר ולכן הדירות יקרות. אנו יכולים למכור קרקעות בזול אך לאיזה יזם נבחר למכור? פשוט מאד, נמכור את הקרקע המוזלת לקבלן שיתחייב למכור את הדירה הזולה ביותר בסוף הדרך.

איך נדע כי רק משפחות שאנו רוצים לסייע להן ירכשו את הדירות הזולות? נקבע מערכת בירוקרטית אשר תסנן את הרוכשים.

איך נדע שהרוכשים לא ינצלו את הזכיה שלהם כדי לעשות רווח קל על ידי מכירתה במחיר השוק מיד לאחר הרכישה? נייצר עוד מערכת שתמנע מכירה משך כמה שנים.

יש לנו יותר משפחות להן אנו רוצים לסייע ממה שיש יכולת למכור דירות. לא נורא, נייצר מערכת של הגרלות.

כמו שאפשר להבין, כל כך הרבה מערכות בירוקרטיות הן לא רק מונעות יעילות, הן גם הופכות את העניין ליקר עבור משלמי המסים.

כשדברים הופכים למורכבים יותר מצד אחד ורווחיים פחות מצד שני, התוצאה, פחות קבלנים רוצים לבנות דירות למגורים. עכשיו כבר קל לדעת מה יקרה הלאה. כאשר יש נזק חקלאי ופחות עגבניות מגיעות לשוק, מחירי העגבניות עולים. למרות המון רעש, השורה התחתונה היא כי מאז החלה תכנית מחיר למשתכן לרוץ, בונים פחות דירות.

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב- 2017 מכרו פחות דירות מאשר ב – 2016. לכאורה נתון זה היה אמור לגרום לירידת מחירים. ברם, המחירים דוקא עלו. משונה לא? מוכרים פחות אך לא מורידים מחירים? זה יכול לקרות רק כאשר גם בונים פחות ואז הביקוש נשאר גבוה ואנשים משלמים את המחירים הגבוהים.

בשלב זה השר כחלון נראה מהצד כקצת מאבד עשתונות. אני מקשיב לו לאורך כל הקדנציה ומעבר לחיוכים ולנחמדות הגדולה שלו אני מזהה דברים שאותי מ א ד מטרידים. יותר ויותר טרמינולוגיה המתאימה לתקופות חשוכות של הקומוניזם הסובייטי עוברות כאילו כלום.

דוגמאות:

  • התייחסות למשקיעים כאספני דירות־סוג של אוייבי המשפחות הצעירות. מזכיר לי את הגדרת החקלאים האמידים ברוסיה כקולקים אשר הינם אוייבי המדינה.
  • התייחסות לכל מיני בעלי אינטרסים אפלים כאלו ואחרים "שלא רוצים שתגיעו לדירה". הגדרה די מוזרה. נניח שאני קבלן. איזה אינטרס יש לי לא לרצות שמישהו יקנה ממני דירה? ומה זה "קבוצות אינטרס"? האם לא כל אחד הינו בעל אינטרס כלשהו?
  • התייחסות לקבלנים כסוג של עושקים. למשל שר השיכון גלנט "שקבלנים יפסיקו לאכול סטייקים ויתחילו לאכול שניצלים". ואמירות דומות של שר האוצר. בפועל, בעוד כחלון משמיץ את הקבלנים הוא ארגן להם מצד אחד קרקע בכמעט חינם ומצד שני וודאות מוחלטת שיהיו קונים. במצב זה כאשר לקבלן אין צורך לעשות פעולות שיווק והוא יכול לבנות דירות בסדנדרט ירוד מתוך ידיעה שהן יימכרו בכל מקרה, רווחיות הקבלנים כלל לא ירדו. זאת קל לראות בדוחו"ת הכספיים של הקבלנים.

בגדול, הרעיון של כלכלה מנוהלת כפי שמנסה האוצר להנהיג בנושא הדיור, לא הצליח בשום מקום בעולם. אין אפילו כלכלה מפותחת אחת בעולם אשר מונהגת על ידי המדינה במקום על ידי כוחות השוק.


Optin Architect

מחירי הדירות ב- 2018?

לאור האמור לעיל, איני חושב שנראה שינויים במחירי הדיור ב- 2018. לדעתי מחיר למשתכן תתחיל להשפיע על שוק הדיור בעוד 5 שנים כאשר הרבה אנשים שרכשו דירה שאין להם כל כוונה לגור בה, יוציאו דירות אלו למכירה. לצערי, על פי מה שאני רואה, הרבה אנשים קונים דירות במחיר למשתכן מתוך מחשבה כוזבת שזכו בפייס. חלקם יהיו בלחץ גדול למכור בשניה שיוכלו כיוון שהם נכנסו לעסקה שגדולה עליהם והם יהיו בלחץ רב. אז, אנו עשויים לראות ירידת מחירים מסוימת.

המלצה שלי

הגעתם להחלטה שאתם רוצים לרכוש דירה? אני חושב שלא נכון יהיה להמתין לירידת מחירים כזו או אחרת. זהו פשוט סיכון גדול מידי למצב בו לפני שתהיה ירידה, יהיו עוד עליות ואז גם לאחר הירידה מצבכם לא יהיה טוב יותר. את ההחלטה האם לרכוש יש לבסס לא רק על שיקולים כלכליים המוצגים בגליון אקסל אשר בדרך כלל זה שבנק אותו כבר החליט מראש מה לדעתנו נכון לעשות, אלא לשקול גם האם כמשפחה תהיו מאושרים יותר בדירה בבעלותכם או לא.

בדירות להשקעה ההחלטה אפילו קלה יותר. אתם רוכשים דירה בנניח 650,000 שקלים בעפולה. את הידרה אתם מחזיקים 10 שנים. גם אם תהיה ירידה של נניח 10%, אני חושב שבטווח של עשר שנים, המחיר יהיה דומה לזה של היום. לזהות בכל נקודת זמן בדיוק האם הירידה הסתיימה ועכשיו הזמן לרכוש זהו דבר שהוכח פעמים רבות כלא ישים כשיטה אלא רק כמזל.

תגובות על: “תחזית נדל"ן ל- 2018

  1. קצת סתרת את עצמך בכתבה:
    מצד אחד, כשדברים הופכים למורכבים יותר מצד אחד ורווחיים פחות מצד שני, התוצאה, פחות קבלנים רוצים לבנות דירות למגורים.
    מצד שני, רווחיות הקבלנים כלל לא ירדו. זאת קל לראות בדוחו”ת הכספיים של הקבלנים.

    אז רווחיות הקבלנים נפגעה כתוצאה מתכנית מחיר למשתכן??

    1. תודה רבה על תגובתך.
      לא כל כך הבנתי מתגובתך איפה הסתירה המודברת.
      לקבלנים יש פחות הוצאות מצד אחד ולכן הם יכולים למכור יותר בזול מצד שני
      ולשמור על אותה רווחיות.
      מצד שני, הם נדרשים להרבה יותר עבודה מול הממשלה ולבנות בסטנדרט בניה ירוד (מוטה עלויות)
      ועבור שוק קטן יותר (רוכשי דירה ראשונה בלבד) ולא לכולם זה מתאים ולכן בונים פחות בסיכומו של דבר.

  2. יש בעיה אחת בכל מה שכתבתם: מחהדירות לא עלו בין 2016 ל2017.

    עזבו את המדדים ,כיון שיש כמה מדדים סותרים וכמות המניפולציות בכל מדד הוא הרי אינסופי
    וידוע רק למי שבנה ומפרסם את אותו המדד.

    אבל קחו כל אדם שניסה לרכוש/למכור דירה ב-10 הערים הגדולות בישראל.
    מחירי הדירות בפועל שנמכרות/נרכשות הן נמוכות מהמחירים שנה אחורה.
    במקרה הטוב המחירים כמעט זהים. אך בערים רבות המוכרים נתקעו ולכן התפשרו
    על המחיר, וירדו באחוזים ניכרים ביחס למחיר שפרסמו ביד 2.

    איך ניתן לדעת זאת? פשוט בצעו סקר עם 500 קונים ו500 מוכרים, ובדקו.
    פשוט מאוד.

    1. שרון, תודה רבה על תגובתך. קצת איבדתי אותך כשכתבת "עיזבו מדדים".
      עם כל הכבוד, לשאול כמה חברים (שקרוב לודאי נמצאים באיזור גאוגרפי מסוים ועשו עסקה בודדת)
      ועל זה לבנות תיאוריה זה נראה לי בלתי רציני. אילו במקום לשלוח אותי "לשאול קונים" היית שולח
      אותי לשאות מתווכים, זה היה רציני יותר. בפועל לא צריך לשאול לא את זה ולא את זה, אפשר לשאול את
      רשות המסים כמה שולם בפועל.
      טענת ש"יש כמה מדדים סותרים" – תוכל בבקשה להפנות אותי למדד המראה על ירידת מחירים בשנה האחרונה
      כפי שכתבת?

  3. העיר שלי פרפריאלית ומלאה יחסית במכרזי מחיר למשתכן. זה יצר לי קושי גדול מאוד במכירת הדירה שלי במחיר השוק, לכאורה, שהיה רגע לפני מכרזי מחיר למשתכן. אנני יכול למכור במחיר הרגיל. אני נאלץ להוריד מחיר. זו סיטואציה אותנטית ואמיתית. שוק הרוכשים של דירות ראשונות יצאו לחלוטין מקהל המטרה שלי. מה דעתך?

    1. ראשית, כדאי לזכור כי מקרה פרטי אינו מעיד כלום.
      אני מכיר גם מקרים הפוכים – "זוכים" של מחיר למשתכן אשר
      התייאשו מהמתנה להיתרי בניה וחזרו לרכוש בשוק הרגיל.
      כאשר האוצר מדבר על 50,000 "רוכשים" אשר מתוכם רק לכ- 11,000
      יש בכלל היתרי בניה זה יוצר קיפאון דומה לזה שיצר מע"מ אפס.
      בשלב כשלהו אנו נראה אם יתחילו להתקדם היתרי הבניה או שהציבור יתייאש
      ויחזור לשוק הרגיל. המצב בו עשרות אלפי משפחות עוצרות את חייהם
      לאחר שכביכול רכשו דירה אך אין להם כל מושג מתי תתחיל הבניה (קל וחומר המסירה)
      הוא מצב מוזר וימים יגידו איך יתקדם. אין כל ספק בעיני שאחד הנזקים של מחיר למשתכן הוא
      פגיעה כפולה במשפחות: פעם ראשונה אנשים קונים דירה גדולה ממידותיהם (ההנחה היא באחוזים ולכן
      יש להם תחושה שככל שירכשו דירה יקרה יותר ירויחו הנחה גדולה יותר) ומצד שני מי שנהג באחריות
      וקנה דירה שהתאימה לו בתחילת חיי המשפחה, היום מתקשים לשדרג בגלל שהמשפחות הצעירות כמעט נעלמו
      מהשוק ולא קונות דירות יד שניה.

  4. ערב טוב, כמי שרכש ממש בזמן האחרון דירה ב״מחיר למשתכן״ (וכן, אני לקוח של כבודו לעניין המשכנתא שתבוא עלינו בקרוב) אני רוצה להציב כמה שאלות ותהיות לניתוח שהצגת.

    1. לעניין האיכות הירודה של בניה ב״מחיר למשתכן״ – בפרוייקט בו רכשתי, רק חלק לא גדול של הדירות בפרוייקט נמכרו דרך תכנית ״מחיר למשתכן״. שאר הדירות – נמכרו במחיר מלא לקונים אמיתיים, על פי אותו מפרט בדיוק. האם קבלן יכול ליצור בניין באיכות ירודה ולמכור אותה בשוק החפשי במחיר גבוה?

    2. לעניין ה״זכו בפיס״ – אנחנו רכשנו דירה מסויימת. דירה זהה לה (מפרט, תכניות וחוזה) הנמצאת קומה אחת מעלינו (רכשנו בקומה 3, והם 4) נמכרה במחיר הגבוה ביותר מ 700,000 מהמחיר שאנחנו נשלם. נכון – אלו דירות גדולות יחסית וההבדל שם הוא גדול – אבל לטעמי, זה מאד דומה ל״פיס״.

    3. לטענה שיש ״פחות בניה למגורים״ וזו הסיבה היחידה האפשרית ל״עליית מחירים״ בשעה שתכנית מחיר-למשתכן מוכרת במחירים זולים – ראשית אני ממליץ לכבודו להרים את הראש (בכל מקום בו הוא נמצא) ולספור את מנופי הבניה. יש, ורואים בבירור, תנופת בניה עצומה. שנית – וכאן אני נהנה מ ״מידע פנים״ מסויים, ממשרד השיכון, שכן אחותי משמשת סגנית אדריכלית ראשית במשרד – אני יודע שהתכנית הזו, כבר סגרה חוזים עם יזמים, על פרוייקטים למגורים, בקצב אפילו גבוה מאשר עכשיו – לפחות עד 2040. זאת אומרת, שהתהליך הוא ארוך טווח, ומשרד השיכון נחוש להחזיק את השוק במצב בו רוכשי דירה ראשונה – יוכלו כולם לרכוש דירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. למיטב ידיעתי, בתנאים כאלה, חוקי ההיצע והביקוש יכתיבו ירידת מחירים.

    בקיצור – אולי רואים סטגנציה. אולי רואים זיגזג. אולי הקבלנים מתפתלים, והמשקיעים נמנעים מלמכור דירות – אבל לכל גוף כלכלי יש אורך נשימה מסויים, ואחריו הוא חייב למכור. כאשר נגיע לנקודה הזו – השוק ״יישבר״.

    לי, אישית, כמי שקנה בסכום מסויים – זה כנראה לא יהיה נחמד לראות את מחירי הדירות צונחים – אבל מצד שני, לא קניתי את זה להשקעה, אלא למגורים, אז בטווח הבינוני – לא מאד אכפת לי.

    יותר מזה – מחירי הדיור היום, הם גבוהים משמעותית מכל אלטרנטיבה דומה על פני הגלובוס. היינו – מחירים לא ״טבעיים״. המצב בו אדם שעובד ומרוויח טוב, גם הוא גם אשתו, (הרחק מעל השכר הממוצע במשק) אינו מסוגל לרכוש לעצמו דיור עד גיל 50 – אינו מצב סביר, או טבעי, או ״הגיוני כלכלית״. זה מצב שמציף עיוות מובנה, שהוא בד״כ תוצאת תקלה ניהולית חמורה.

    אני מקווה שמה ששר האוצר עושה, יתברר ברבות הימים, כתהליך ש״החזיר לתלם״ את שוק הדיור בישראל, בלי לשבור את הכלים.

    1. מוטי תודה רבה על התגובה המושקעת.
      1. עקרונות מחיר למשתכן שונים מאלו שתיארת בעניין מפרט. זהו לב ההבדל בין מחיר למשתכן לבין מחיר מטרה שקדמה לו. שיטה זו של קביעת מפרט אכן עדיפה בהרבה מלקבוע מלמעלה מהו המפרט המתאים.

      2. ראשית כל לא רכשתם את אותה דירה גם אם נראה לך שאלו אותם בלוקים. לראיה, זו שרכשה למעלה יכולה בעוד חצי שנה למכור את הדירה אם למשל תרגיש שאינה יכולה לשלם את המשכנתה או שתרצה לעבור מקום. לך אין אפשרות זו ולכן אתה גר בדירה אחרת. אילולא זה היה המצב היית יכול כבר עכשיו למכור ולהרוויח 700,000 שקלים. נכס עם ערך מסוים אך שאינו בר מימוש, ערכו בהכרח נמוך יותר. האם הפער שווה 700,000 שקלים? נראה במועד המימוש.

      3. אני מאד מקווה בשבילך שהרבה לפני 2040 תסתיים תכנית מחיר למשתכן. אילולא זה המצב, לא תוכל לשדרג דירתך. לא יודע מהו הניסיון של הקרובה שלך במשרד ממשלתי אבל נראה לי מרחיק לכת מאד מאד שהתכנית תוכננה כבר 20 שנים קדימה. אני מאד מקווה שזה לא המצב כאמור.
      אין זה משנה לכמה שנים קיבלת הדלפה שהולכת להמשך התכנית. בפועל, בונים פחות. לא מעט מכרזים נכשלו כשלא נרשמו אליהם קבלנים או או שהקונים מבטלים "זכייתם" בסיטונאות.

      לנקודה המרכזית לא התייחסת. התכנית עלתה על פי הערכות 8 מיליארד שקלים (האוצר מסרב לפרסם נתונים). נניח שהתכנית מסייעת ל- 50,000 אנשים. האם היית מעדיף לקבל דירה ללא יכולת למכור וכו' או שיק של כ- 200,000 שקלים איתו תוכל לרכוש בכל מקום וללא תנאים מגבילים?
      באם עדיפה השיטה הנוכחית בה ככל שאתה עשיר יותר אתה מקבל יותר או שעדיפה המקובלת במדינה שככל שיש לך פחות עוזרים לך יותר וכך חלק היו מקבלים שיק של 400,000 וחלק היו מקבלים רק 100,000 ?
      שוב תודה על הדיון.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: