ראשי » בלוג » סיכום 2017 תחזית 2018

סיכום 2017 תחזית 2018

סיכום 2017

תמה עוד שנה אשר מכונה בישראל שנה אזרחית. תמיד שיעשע אותי עניין ה"אזרחית". האם השנה העברית (יהודית) היא שנה צבאית? בכל מקרה השנה הנוצרית שהפכה לנפוצה בעולם משמשת בישראל כשנה עסקית. בניגוד לארצות הברית למשל בה ספטמבר עד אוקוטובר היא השנה העסקית (פיסקאלית). אז במקום בט"ו בשבט כמו אבותינו אנו מסיימים שנת מס בדצמבר וזו סיבה טובה לעשות קצת סיכומים ל- 2017 ותחזית ל-  (בחלק השני של המאמר2018).

ביטקוין

אחת התופעות המעניינות והמשונות של השנה היא תופעת הביטקוין. המטבע שכולם יודעים כמה הוא שווה אך מעטים יודעים מהו. כיוון שמחיר הביטקוין נגזר מאמונות שונות ולא מערך אמתי, אכנה את מאמיני הביטקוין ככת הביטקואין. אחד הטיעונים של אנשי הכת בעד הביטקואין הוא כי יתרונו הגדול הוא בכך שהינו המטבע "היחיד שאינו נשלט על ידי ממשלה". הטענה הינה שכל מטבע אחר, יכולה הממשלה להדפיס עוד ועוד וכך ערכו ישחק. זו כמובן טענה שעובדתית אינה נכונה כלל. לצורך העניין גם 10 גרם זהב הינו מטבע "שאינו נשלט על ידי אף ממשלה". בדומה לביטקואין זהב הינו מוצר בלתי נחוץ. טבעת הנשואין שלי עשויה מזהב ולא מאלומניום רק מכח ההרגל אך ללא סיבה מיוחדת. בניגוד לאלומיניום שיש לו שימושים רבים, לזהב אין כמעט שימוש פרט להיותו מזה מאות שנים סוג של מטבע. באופן כללי, ככל שמטבע מתחזק ומתייצב כך רבים יותר מוכנים לקבלו וכך ערכו עולה עוד ועוד והוא הופך לגיטימי יותר בעסקאות בתוך המדינה שלו ומחוצה לה. לפני כעשרים שנים, אזרחי ישראל לא סמכו על השקל ועשו עסקאות גדולות כרכישת דירה (או מנות לחתונה) בדולרים. כשכלכלת ישראל השתפרה, השקל התחזק ולמעשה בשנת 2008 הפך לאחד מ- 15 מטבעות בלבד (דאז) אשר הינם ברי המרה בכל המדינות המפותחות. לעומתו הביטקואין הופך למטבע שלא ניתן לעשות בו עסקים בגלל תנודתיות בערכו של למעלה מ- 10% ביום אחד. אתר משחקי המחשב הגדול בעולם אשר בו ניתן לשלם ללא בעיה בשקלים חדשים חדל לכבד ביטקואין בגלל תנועות השערים הגדולות שלו ועמלות ההמרה. כמובן שבניגוד לכל מטבע אשר יכול לאבד או לצבור ערך באיטיות יחסית, ביטקואין יכול לרדת בדיוק באותה מהירות שעלה כיוון שאינו מבטא עוצמה של כלכלה כזו או אחרת אלא רק אמונה (כת?) כי ערכו ימשיך לעלות בעקביות. המלצתי הינה למכור אם יש ולא לרכוש אם אין.

רכב אוטונומי

2017 תהיה לא רק השנה בה רכב אוטונומי הראה סופית שהוא בדרך לכבישים אלא גם השנה בה ישראל הפכה למעצמת רכב עולמית. מוביל־איי זכתה להשקעת ענק של אינטל, Gett זכתה להשקעה אל קונצרת פולסוואגן וזו רק ההתחלה כאשר חברות הייטק אחרות בדרך להכנס אל המכונית שלכם. למעשה חברות ישראליות עושות לרכב אם מה שהן עשו בעבר למטוסי הקרב – קנו את מעטפת הפח והמנוע ומילאו בפנים תוכנה מקורית חכמה. רכב אוטונומי מפגיש את האנושות עם הפחדים הגדולים ביותר: מחשב יקבל באופן עצמאי החלטות שבסופן מישהו עלול לאבד חיים. אנו רגילים לאדם הגורם למוות של אדם אחר ומכירים בכך שאף אחד מאיתנו לא מושלם. כאשר מחשב יקבל (או לא יקבל) החלטה לעלות לכביש ולהרוג אדם כדי למנוע הרג של שלושה אנשים במכונית שסטתה מולו מנתיבה זה יהיה אתגר לחברה האנושית כולה. מצד שני לדעתי רכבים אוטונומיים לא רק יצמצמו את מקרי המוות הישירים הנגרמים מתאונות דרכים אלא גם את המוות העקיף הנגרם מזיהום אוויר. הרכב יהיה מרושת כל הזמן ועם יכולת לדעת למשל את מצב הרמזור שנמצא 10 ק"מ ממנו וכן את מהירות כל הרכבים בסביבה. במקום לנסוע ב- 100 קמ"ש עד שהוא רואה שהרמזור אדום ואז עוצר בצורה חדה, הרכב יוכל עוד הרבה לפני שראה את הרמזור להוריד למהירות 60 קמ"ש ולא לעצור כלל עד שיעבור את הרמזור. כך יקטן משמעותי הבלאי של הרכב וצריכת האנרגיה שלו. רכב זה גם יוכל הרבה יותר בקלות להיות חשמלי בגלל היכולת להגיע עצמאית לעמדת טעינה.

רכב חשמלי

מעטים האנשים ששינו את העולם והצליחו להיכשל עסקית תוך כדי כך. שי אגסי נמצא בחברה טובה עם ניקולא טסלה אשר עד מותו ב- 1943 המציא את הרדיו, זרם חילופין בחשמל ומכונית חשמלית (!). גם השנה שופרו המכוניות החשמליות ובסופו של דבר אולי לא יחליפו סוללות כמו בחזונו של אגסי אך לדעתי כל המכוניות יהיו חשמליות. במנוע חשמלי אין צורך במשאבת מים, אטמים, רדיאטור, קרבורטור, מצתים, משאבת שמן, פילטר שמן, שמן ועוד הרבה רכיבים שנועדו להתגבר על העובדה שחלק גדול מהאנרגיה שמיצר מנוע בנזין לא נועד להזיז את הרכב קדימה אלא לקרר את עודפי החום שמייצר המנוע. למעשה בטיפול 20,000 של רכב מתוצרת טסלה מבוצעות שתי פעולות בלבד: החלפת פילטר של המזגן ובדיקת בלמים. החיסרון של רכב חשמלי הוא הצורך בעמדת טעינה והמתנה לטעינת הרכב. רכב חשמלי עם יכולות אוטונומיות יוכל כאמור להורידכם בעבודה ולנסוע לטעינה באופן עצמאי.

בנקאות וענפים נוספים

אתחיל בסיפור. היו לי כמה חשבונות (עסקי, פרטי ואחד נוסף) בבנק הפועלים סניף קרית אונו. לא הייתי מרוצה מהשירות ועם המעבר לפתח תקווה פתחתי חשבונות בבנק איגוד. לאחר שנה באיגוד החלטתי לחזור לפעילות עם בנק פסנקסי שיקים וכרטיסי אשראי - פפרהפועלים. ידעתי שאיני רוצה יותר את סניף קרית אונו ולכן ביקשתי העברת חשבונותיי לפועלים בפתח תקווה. החשבונות עברו תוך שלושה ימים ללא בעיה. ביקשתי שינפיקו לי מחדש כרטיס אשראי ופנקס שיקים. קיבלתי תשובה: כשתהיה פעילות בחשבון נוכל לעשות זאת. הפקדתי כמה שיקים בחשבון ועתה היתרה 20,000 שקלים. ביקשתי שוב. אמרו לי: אנו רוצים לראות פעילות לאורך זמן. עניתי שאני לקוח של הבנק 20 שנים. אמרו לי: "אבל לא של הסניף הזה". עתה יש מילכוד 22, איני רוצה להכניס עוד כסף אם איני יכול להוציאו ומצד שני ללא שאעשה "פעילות" הבנק לא ייתן לי להוציא את הכסף. מזל שמע"מ, מס הכנסה וביטוח לאומי עומדים לצידי ומאפשרים לי לרוקן את החשבון בהעברות בנקאיות אליהם.

סיפור נוסף, למרות שאני בהחלט זוכר את פעילותו של בנק לאומי נגד יועצי המשכנתאות החלטתי מסיבות אקדמאיות לחלוטין לבדוק את מיזם "פפר" של בנק לאומי. התקנתי אפליקציה בטלפון שלי ותוך חצי שעה היה לי חשבון עו"ש פעיל בבנק לאומי מבלי שהגעתי לסניף כלשהו. שלושה ימים לאחר מכן הגיע אלי שליח עם חבילה בתוכה כרטיס אשראי ושני פנקסי שיקים. וזה מבנק שבניגוד לפועלים מעולם לא היה לי בו חשבון. המגמה של הסרת מתווכים בתחומים שונים הולכת ומתרחבת. בשנה האחרונה הייתי שלוש פעמים בחו"ל. בשלושת הפעמים הזמנתי טיסות, מלון וכו' ללא סוכן נסיעות. דבר שפעם לא היה עולה על הדעת. סוכני ביטוח, עובדי בנקים ושאר אנשים אשר היו אמורים לתווך לנו מידע ובעצם למכור לנו מוצרים הולכים ונעלמים. גם הבנק מתייחס אל עובדיו כסוג של עלות מיותרת אשר יש לצמצמה מבחינת כמות ועלות. אם את או אתה עובדי בנק, אני ממליץ לכם להיערך בהתאם.

נדל"ן ב- 2017

מחיר למשתכן

2017 הייתה ללא ספק שנת מחיר למשתכן. מעטים קיבלו דירות, אך מכל עבר היו הגרלות, "זכיות", המתנות, היתרים וכו'. דומה שכל המדינה רק במחיר למשתכן. לשאלה אחת שמאד עניינה אותי לא הצלחתי למצוא תשובה – כמה עולה תכנית מחיר למשתכן למשלמי המסים? אני חושב שזכותו של משלם המסים לקבל תשובה לשאלה זו. אז בדו"ח משנה שעברה נקבע כי עלות וויתור על מסים במכירת הקרקעות הייתה כ- 1.2 מיליארד שקלים. קרוב לודאי שהשנה העלות דומה ובסך הכל נניח 4 מיליארד שקלים. זו כמובן לא העלות המלאה. המון פקידי ממשלה, חברות בקרה וגורמים נוספים עוסקים בתכנית זו. כמה זה עולה לנו? האם לא הייתה עדיפה השיטה שהייתה נהוגה משך כ- 30 שנים, משנות השמונים עד 2010 בערך, מתן קופונים לזכאים אשר באמצעותם תסובסד רכישת דירה ראשונה? כלומר, אם נניח במקום כל התכנית הגרנדיוזית היו נותנים לכל זוכה 200,000 שקלים שיקנו דירה כרצונם, האם זה לא היה עדיך?

בשורה התחתונה, לאחר שלוש שנות מחיר למשתכן, אנו רואים כי במבחן התוצאה אפשר לומר שבמקרה הטוב התמתנו עליות המחירים או אם להיות אופטימי, נעצרו. הוזלת מחירים לא ראינו כלל. קרוב לודאי שעבור משפרי דיור אפילו יש הרעה במצב כיוון שמרבית הקרקעות משווקות אך ורק לרכישה ראשונה. לדעתי על התכנית הזו ידברו עוד שנים רבות. בשורה התחתונה הפכה מחיר למשתכן את ההחלטות החשובות ביותר של המשפחה: מתי לקנות, איפה לקנות ומה לקנות לסוג של לוטו. ובלוטו הרוב מפסידים. מעניין לקרוא בנושא זה את דברי החוקרים של קרן המטבע הבינלאומית כגוף שהפוליטיקה הישראלית מעט רחוקה ממנו – https://www.imf.org/en/News/Articles/2017/02/08/mcs02082017-Israel-Staff-Concluding-Statement-Of-The-2017-Article-IV-Mission

ביטול איסור מכירה בעתיד הקרוב

מחיר למשתכן כוללת הגבלת מכירה ל- 7 שנים לפחות. בשנים אלו יהיו שני גורמי לחץ על ביטול איסור המכירה:

1. משפחות הרוכשים אשר רבות מהן נכנסו לעסקה בלי להבין את מלוא משמעותה ומתוך לחץ של מבצע סוף עונה. משפחות אלו רכשו פעמים רבות דירות שאין להן כל כוונה לגור בהן ועתה יגלו שבנוסף על לחצי השכרת דירה עבור עצמן הם צריכות להתמודד עם היותן משקיעי נדל"ן בעל כורכן. לא ראיתי בשום מקום בחוזי מחיר למשתכן מה קורה אם הבנק רוצה למכור הדירה במסגרת עיקול או אם המשפחה רוצה למכור הדירה במסגרת גירושין. אני מניח שבעתיד המדינה תצטרך לשים תלאי נוסף על החוזה ולפתור סוגיות אלו.

2. הכלכלה  – אנו כבר רואים ירידה בהתחלות הבניה עקב הפיכת מחיר למשתכן לסוג של מונופול בשיווק קרקעות. כפי שאמר שר האוצר, קבלן שלא יהיה במחיר למשתכן "לא יהיה". אז לא לכל הקבלנים מתאים לבנות במחיר מינימום ובסטנדרט נמוך וחלקם פשוט ממתין. בשלב כלשהו יבין האוצר כי הדרך המהירה ביותר להוסיף דירות לשוק היא לא הברחת המשקיעים לחו"ל אלא פשוט הפשרת מכירת עשרות אלפי הדירות שבעליהן כלל לא רוצה בהן.

מבין הזוגות הצעירים שרצו לרכוש דירה יש כאלו עם יותר כסף שרצו דירות בסטנדט גבוה לעומת אחרים שרצו דירות זולות יותר. קבלנים היו אמורים כל אחד לפעול בנישה שלו ומתוך שוק תחרותי לספק דירות לכל אחד מסוגי הצרכנים. באה המדינה וקבעה שפחות או יותר כל הקבלנים יבנו בזול ובסטנדרט נמוך. מצד אחד ישנם חלק מהרוכשים שיקבלו דירות נחותות למרות שהיו מוכנים לשלם יותר תמורת דירות עם רמת גימור גבוהה יותר. מצד שני יש את 140 משפחות של עובדי נגב קרמיקה בירוחם אשר פוטרו עת נסגר המפעל שלהם. לא מדובר על מפעל כושל אלא אחד שהיה מצליח מאד. בשנת 2012 זכו בעלי המפעל בתואר אנשי השיווק של השנה ומעט לאחר מכן החלו עבודות להגדלת המפעל לנוכח הצלחתו. שלוש שנים לאחר מכן, 2015, כפתה המדינה את מחיר למשתכן על הקבלנים. עברנו למשחק של מחיר בלבד ולא משנה האיכות והמפעל שמוצריו היו מיועדים לשוק הגבוה יותר מבחינת איכות (שם יש להם סיכוי מול הסינים) איבד את השוק.

התאחדות יועצי המשכנתאות

כתבתי כבר כמה פעמים על קבוצת האנשים חדורי המוטיווציה אשר הקימו את התאחדות יועצי המשכנתאות כדי להבטיח את זכותו של הציבור בייעוץ משכנתאות אשר אינו חלק מפעולות המכירה של הבנקים.

בשנה זו הצלחנו להגיע לשני השגים חשובים:

  • הממונה על ההגבלים העסקיים קבעה כי פעולותיהם של יועצי המשכנתאות חשובות וכי הפרעה לפעולות אלו על ידי הבנקים הינה פגיעה אסורה בתחרות. בעקבות כך קבע בנק ישראל כי על הבנקים אסור להפריע לפעילותם של יועצי המשכנתאות או לנהל רשימות יועצים כאלו ואחרות. רק ללקוח זכות לקבוע מי ייצג אותו.
  • הצלחנו לשבור את מונופול הבנקים בהבאת מידע לחברי הכנסת. השתתפנו השנה בדיונים על שלוש הצעות חוק:
    1. הארכת תקופת שמירת הריבית ל- 24 ימים במקום 12 ימים כפי שהיה עד היום. תקנה זו תיכנס לפועל במהלך הרבעון הראשון של 2018.
    2. הקפאת תשלומי משכנתה לשלושה חודשים ללווים שפוטרו מעבודתם. הצעת החוק התקדמה לשלב הבא.
    3. ביטול עמלת פירעון מוקדם

מול כל ההצעות לעיל פעלו הבנקים כפי שהיו רגילים עד לפני שנתיים – מגיעים אנשים בכירים לכנסת ובסיוע בנק ישראל מציגים לחברי הכנסת מידע חלקי והפחדות לגבי "עלויות" עצומות שיסכנו אותם מצד אחד או עלויות שיגולגלו ללקוחות מצד שני. כך למשל הוכשלה הצעת חוק לביטול עמלת פירעון מוקדם לפני כמה שנים. הימים של מונופול על המידע חלפו. מול הבנקים שלחה ההתאחדות לדיונים אנשים אשר יכלו להציג מידע אשר פעם אחר פעם הפריך את טענות הבנקים.

בנושא ביטול עמלת פירעון מוקדם הייתה לי הזכות לייצג את ההתאחדות ודרכה את כלל הציבור. שם כאן את הדיון החל מדקה 50:50. תוכלו לגלול אחורה ולראות את כל הפחדות הבנקים והבכיינות (סליחה על הבוטות) על כך שהם חלשים מול לקוחותיהם ("חוסר סימטריה" בשפתם). שימו לב בבקשה לדבריי על כך שעמלת פירעון המוקדם על אף סכומה הגבוה (לעתים כמה עשרות אלפי שקלים) אינה הבעיה אלא השימוש שעושה בה הבנק הוא הבעיה. אחד הבנקאים לא התאפק וצעק בזמן שדיברתי כי שימוש בעמלה זו כדי למנוע מיחזור הוא "גילוי נאות". זה תסלחו לי בולשיט. גילוי נאות העומד בחובת הנאמנות של הבנק ללקוחותיו היה לומר ללקוח: "יש לך רווח פוטנציאלי של 200,000 שקלים במצטבר או 150,000 שקלים בניכוי עמלת פירעון מוקדם בסך 50,000 שקלים".

בשנת 2018 ובשנים שאחריה תמשיך התאחדות יועצי המשכנתאות לפעול בשני מישורים:

  • שיפור והעמקת הידע של יועצי המשכנתאות מצד אחד ועבודה מול הכנסת, בנק ישראל והבנקים המסחריים כדי לקבוע בחוק את הזכות של הציבור לקבל ייעוץ לפני שיעבוד כלכלי לשנים רבות.
  • פעילות בשם הציבור בכל המוסדות הכלכליים אליהם נוזמן.

אני ממליץ לכם בחום לא לבצע משכנתה ללא יועץ מטעמכם. את היועץ כדאי לבחור מתוך רשימת היועצים של ההתאחדות כפי שהיא מופיעה באתר www.hfca.org.il. לכל יועץ רשום אמור להיות דף אישי כמו הדף הזה אשר באמצעותו ניתן לבחון האם הוא חבר בהתאחדות.

במאמר הבא, אסקור את האירועים האישיים שלי ב- 2017 ותחזית הנדל"ן לשנת 2018.

 


תגובות על: “סיכום 2017 תחזית 2018

  1. האי סימטריות נובעת על פי דברי הבנקאי: כאשר הבנק מפסיד אז הוא עדיין כבול בחוזה עם הלקוח , אבל כאשר הלקוח מפסיד הלקוח יכול לצאת מהעסקה מתי שרוצה. בנוסף אם יש הפסד לבנק אם לקוח יוצא מעסקה אז הבנק שבנה על רווח מסויים לא יוכל לממש את אותו רווח בתנאי השוק בזמן שבירת החוזה מצד הלקוח. בנוסף גובה הקנס משתנה

    1. שלום דרור ותודה על תגובתך. ציינת מה דעתו של הבנקאי. מה דעתך?
      ושאלה נוספת, נניח שהבנק הלווה לי בריבית 4% והריבית עכשיו במשק הינה 3% ואני מבצע
      פירעון של ההלוואה. איפה בדיוק הפסד הבנק?
      או במילים אחרות, נניח שאני מגיש הצעה למכרז ולא זכיתי האם זהו "הפסד" או "אי הצלחה"?
      הפסד אינו יכול להיות של כסף תיאורטי שאולי הייתי מקבל.
      לצורך העניין, אם שנה אחת יש ריביות נמוכות והלקוח מבצע פירעון, הבנק מחשב את העמלה כאילו הריבית הנמוכה
      תימשך לעוד 20 שנים (עד סוף ההלוואה). בפועל יכול להיות שרק שנה אחת הייתה ריבית נמוכה והבנק בסיכומו
      של דבר הרוויח הרבה על הפירעון שלי. כמובן שזיכוי בדיעבד אף אחד לא ייתן לי.

      אבל אם כבר ראית את דברי הבנקאים, ודאי שמת לב לצעקת הביניים בדבר "גילוי נאות". כאמור, גילוי נאות אמתי היה צריך להיות חשיפת כל הקלפים מול הלקוח: כמה תשלם וכמה תרוויח. יש לזכור כי לבנק (בניגוד לרוב החברות המסחריות) חברה חוקית לנאמנות אל הלקוח ובמסגרתה איסור ניצול בורות הלקוח. עצם הצגת ה"קנס" בלי לציין מהו הרווח אינו יכול להיחשב כגילוי , כנאות או אפילו (לדעתי) לעמוד בחובה החוקית.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: