ראשי » בלוג » חדשות שוק המשכנתאות והדיור

חדשות שוק המשכנתאות והדיור

עליית מחירי הנדל"ן

לא צריך אותי כדי לדעת שמחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות. הרבה מומחים מסבירים מדוע. לדעתי מומחים אלו מיותרים. גרף אחד יכול להסביר הכל. שימו לב לגרף הבניה בישראל:

היקף בניה בישראל לפי שנים
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ועיבודי בנק ישראל

 

שנת 1999 – אוכלוסיית מדינת ישראל מנתה כששה מיליון אנשים. והסתיימה בנייתן של 65,000 דירות.

שנת 2016 – אוכלוסיית מדינת ישראל מונה כשמונה מיליון אנשים והסתיימה בנייתן של כ- 45,000 דירות.


Optin Architect

זה לא נגמר כאן, שימו לב לגרף זה:

שיעור גירושין בישראל
מקור – הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

כלומר, לא רק שאוכלוסיית המדינה עלתה בכ- 30% משישה מיליון לשמונה מיליון אלא שאחוז המתגרשים עולה וכך נוצר ביקוש נוסף לדירות כאשר משפחה נזקקת לשתי דירות במקום דירה אחת בעת גירושין.

גורם נוסף המגביר ביקושים לדירות הוא הטרור האיסלמי באירופה בשילוב עם אנטישמיות קלאסית. לפני שנה בדיוק, גל הפיגועים בצרפת החל בפיגוע בסופרמרקט כשר ובבית ספר יהודי. בסך הכל איבדה צרפת בשנים האחרונות כ- 240 אזרחים בפיגועי טרור. רצח הוא הדבר ה"גדול" אך יהודים בצרפת ובמקומות אחרים באירופה כבר מזמן חוששים ללכת עם כיפות ברחוב מחשש להתנכלויות "קטנות". במצב זה רבים מהם קונים דירה בישראל :"לכל מקרה". על פי האוצר כ- 40,000 דירות בישראל עומדות ריקות. רבות מהן של יהודים מחו"ל.

שנות התשעים אופיינו במשבר דיור הפוך למשבר הנוכחי – במשך כעשור מחירי הדירות ירדו. כתוצאה מכך, הקבלנים לא היו מוכנים לקחת סיכון ולבנות. מי רוצה לבנות בעלות X ואז למכור במחיר נמוך ממה שתוכנן ולהפסיד כסף? במצב זה של ענף הבניה כאשר אריק שרון ז"ל שר השיכון החלה העלייה הגדולה מברית המועצות במסגרתה עלו לארץ מעל מיליון אנשים. אריק שרון הבין שהבעיה הינה בעיה פסיכולוגית. אם העליה תימשך יהיה מי שירכוש את הדירות אך הקבלנים אינם מוכנים לבנות בגלל חששם.

עשה שרון מעשה חכם, פנה אל הקבלנים ואמר להם, אני נותן לכם ביטוח רכישה. שרון מסר לקבלנים התחייבות לרכוש מהם דירות במחיר ידוע מראש אם לא יצליחו למכור דירות אלו בשוק החופשי. את התוצאה רואים בגרף העליון – בניה אשר הייתה גדולה בהרבה מהבניה היום.

לדעתי גם בעיית עליית המחירים הינה בעיה של ביקושים הנובעים מפסיכולוגיה – הציבור חושב שהמחירים יעלו ולכן הוא רוכש בכל מחיר וכך המחירים עולים עוד יותר וחוזר חלילה. מה עשתה המדינה? יצרה מבצע לזמן מוגבל – "סוף עונה" וקראה לו מחיר למשתכן וכמו בכל מבצע, הוא מושך לקוחות חדשים וכך הביקוש עלה משמעותית.

במאמר מלפני כמה חודשים הצעתי דרך לטפל בחשש הציבור מהפסד היכולת לרכישת דירה. נניח שיש זוג צעיר אשר יכול באמצעות הונו לרכוש דירה עם שלושה חדרים אבל לא מעוניין בכך. במצב של חשש מכך שבעוד שנה סכום זה לא יספיק לרכישה, הזוג נדחף לשוק, מגדיל את הביקוש, גורם לעליית מחיר וחוזר חלילה.  ההצעה הייתה להנפיק איגרות חוב צמודות למחירי הדיור במקום למדד הכללי. באופן זה אם המחיר יעלה, ערך הכסף של המשפחה יעלה וכך היא תהיה מבוטחת ותדע שאם ההון הספיק לדירת שלושה חדרים אז גם בעתיד מובטחת היכולת לרכוש דירת שלושה חדרים. המאמר נשלח לחברי ועדת הכלכלה של הכנסת ולא זכה לתגובה אך לשמחתי כעת זוכה הרעיון לדיון מחודש באוצר ואני תקווה שיבוצע.

מלחמת הבנקים בלקוחותיהם נמשכת

בדיון שנערך בועדת הכספים של הכנסת ב- 14/11/2016 נדרשו המפקחת על הבנקים ונגדית בנק ישראל להסביר מדוע הבנקים העלו את הריביות על המשכנתאות בצורה חדה למרות שהפרמטרים הכלכליים כגון תשואת איגרות החוב וריבית בנק ישראל לא עלו כלל. באופן מפתיע (או שלא), לפני העלאת הריבית החדה של כל הבנקים ביחד הם החלו בצעדים שמטרתם להרחיק את יועצי המשכנתאות הפרטיים מהלקוחות. אין ספק שיועץ משכנתא טוב מפריע לבנק בכמה אופנים:

  • יועץ יודע פעמים רבות על משכנתא טוב יותר מהבנקאי. הבנקאי ניזון ממקור מידע אחד על משכנתאות – הבנק אשר העביר אותו קורס של שבועיים-שלושה שבועות שבו למד בעיקר דברים אשר יסייעו לו למכור משכנתאות. יועץ טוב ניזון ממקורות רבים ומכיר את היתרונות והחסרונות של כל בנק. למשל יועץ חיצוני יודע שכשבנקאי בנק הפועלים אומר "אין מה לעשות , את הקבועה לא צמודה אפשר למשוך בתשלום אחד בלבד" אז בפועל, רק בבנק הפועלים קיימת מגבלה זו וכן הלאה. וכן הלאה. [spacer height="20px" id="2"]
  • יועץ חיצוני ימליץ פעמים רבות על פתרונות אשראי חלופיים או משלימים למשכנתא. פעמים רבות משכנתא אינה הדבר המיטבי ללקוח אבל תמיד טוב לבנק שהלקוחות ייקחו אצלם משכנתא.

כל הבנקים הצרו את צעדי היועצים ובמפתיע, כל הבנקים החליטו ביחד להעלות את הריבית בצעד שכעת נחקר על ידי הרשות להגבלים עסקיים.

בכל דיון, כולל הדיון השבוע בועדת כספים חוזרים הבנקים על טענתם ש"התגלו מקרים רבים של יועצי משכנתא לא ישרים או לא מקצועיים". גם המפקחת על
הבנקים דר' חדוה בר וגם מנכ"ל איגוד הבנקים משה פרל חזרו על מנטרה זו בישיבה בועדת הכספים. אף אחד משניהם לא סיפק ולו דוגמה אחת לאירוע כזה. ובכן, איני יודע וכאמור לא נאמר מה זה "מקרים רבים". אין תקדים לכך שבגלל שבעל מקצוע מסוים סרח, מפסיקים לעבוד עם כל עמיתיו למקצוע.

מוזר שהבנקים אשר מסתפקים בהכשרה של שבועיים למוכרי המשכנתא שלהם מדברים על "מקצועיות" בהקשר של אנשים אשר חלקם עבדו שנים באותם בנקים עצמם לפני שהפכו ליועצים עצמאיים. חלקם הגדול, בניגוד לחלק מיועצי הבנקים הינו בעל תארים כלכליים מתקדמים.

אבל, את הלקוחות, עניין ה"יועצים ללא פיקוח" וכו' מבלבל. ראשית כל אין צורך לחשוש. אפשר לראיין את היועץ הפרטי בטלפון ולגשת אליו רק לאחר שבוחנים את בקיאותו, את נסיונו ואת הכימיה שיש אתו. לדעתי מצופה מהיועץ לדעת הרבה יותר מאשר רק על משכנתא כיוון שצומת החלטה כל כך גדולה הוא זמן טוב לשוחח גם על נקודות כלכליות נוספות כגון ביטוחים, פנסיות והעתיד הכלכלי של המשפחה באופן כללי.

סינון היועצים לא מסתיים בראיון הטלפוני. לפני כמעט שנה הוקמה התאחדות יועצי המ%d7%94%d7%aa%d7%90%d7%97%d7%93%d7%95%d7%aa-%d7%99%d7%95%d7%a2%d7%a6%d7%99-%d7%94%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90%d7%95%d7%aa-1שכנתא. גוף אשר הוקם על ידי כמאה יועצים פרטיים במטרה להביא להסדרה של המקצוע על ידי המדינה כדי שיהיה סטנדרט מקצועי מינימלי. לדעתינו המצב הנוכחי בו אם אדם מגיע לבנק כדי להתייעץ אם לשים 200 שקלים על מניית טבע או מניית אמדוקס, רק יועץ השקעות בעל רישיון ייעוץ רשאי לענות לו על שאלה זו. לעומת זאת אם אותו לקוח ירצה לקחת משכנתא של מיליון שקלים, כל אחד יוכל "לייעץ" לו.

בנתיים מאה היועצים אשר כולם מוכרים על ידינו ועומדים ברמה מקצועית גבוהה ולא פחות חשוב מכך, חולקים יחד את החזון של שיפור מצבם הכלכלי של אזרחי ישראל לפני הכל, נמצאים ברשימה של התאחדות יועצי המשכנתאות: www.hfca.org.il. אני ממליץ בחום לכל מי שמתלבט לגבי משכנתא להתייעץ עם חבר התאחדות יועצי המשכנתא לפני ביצוע מהלך משמעותי זה. את הייעוץ אני ממליץ לקבל לפני תחילת חיפוש הדירה.  הדבר החשוב %d7%94%d7%aa%d7%90%d7%97%d7%93%d7%95%d7%aa2ביותר כשמחפשים דירה הוא הידיעה מהו תקציב החיפוש. לא תמיד יודעים האנשים את ההשפעה על עתידם הכלכלי של קביעת תקציב חיפוש דירה לא מתאים. יועץ המשכנתא שאינו מתוגמל יותר ככל שתקחו משכנתא גדולה יותר, הוא הגורם המקצועי שיסייע לכם לראות איך כל החלטה תשפיע על עתידכם.

ובחזרה לבנקים, אם דאגתם למצבם הכספי. הגיעו כותרות העיתונות הכלכלית בימים האחרונים כדי להראות איך ייקור המשכנתאות וצעדים נוספים של הבנקים השפיעו על מצבם. אפשר לברך את לאומי, הבינלאומי, דיסקונט ומזרחי על הזינוק ברווחיהם. פועלים גם הוא הרוויח הרבה יותר אך כיוון שהפריש כ- 500 מיליון שקלים (!) למאבק משפטי בארה"ב (מאה מיליון) ולקנס צפוי בגין מעורבתו בהעלמות מיסים, 500 מיליון (!!!), רווחיו לא עלו.

 

%d7%94%d7%91%d7%99%d7%9c%d7%90%d7%95%d7%9e%d7%99-%d7%a8%d7%95%d7%95%d7%97

%d7%a8%d7%95%d7%95%d7%97-%d7%9e%d7%96%d7%a8%d7%97%d7%99

%d7%93%d7%99%d7%a1%d7%a7%d7%95%d7%a0%d7%98-%d7%a8%d7%95%d7%95%d7%97

 

%d7%9c%d7%90%d7%95%d7%9e%d7%99-%d7%a8%d7%95%d7%95%d7%97%d7%99%d7%9d

 

פשיטת רגל של קבלנים

בחודשים האחרונים נכנסו לקשיים כלכליים שני קבלנים משמעותיים. בשנה האחרונה הפסיקו פעילותם 10 קבלנים. השיטה של יזם אשר שוכר קבלן ביצוע לפי עלות מינימום גורמת לכך שקבלנים אלו נותנים מחיר נמוך כדי לקבל את העבודה ואז לא מצליחים לעמוד בכך. לדעתי רכישה מקבלן דורשת משנה זהירות. הדעה הרווחת כאילו ערבות בנקאית היא פתרון מלא למצב של פשיטת רגל של קבלן הינה מקסם שווא. עוד לא נולד הבנק שיוציא מהכיס נניח 50 מיליון שקלים לפצות לקוחות של קבלן מבלי להוציא להם את הנשמה לפני כן. בעבר כבר כתבתי על היתרונות והחסרונות של הקדמת תשלום לקבלן. אני ממליץ לקרוא את אותו המאמר ולחשוב שנית האם באמת כדאי לסכן כספיכם בצורה כזו. שימו לב לחישובים באותו מאמר בנוגע למדד התשומות ולעליית ריבית שכל כך מפחידים אנשים.

תגובות על: “חדשות שוק המשכנתאות והדיור

  1. הצגת הנתונים כפי שהצגת אותם ממש בעייתית.
    כמות הדירות שצריכים, בונים לא קשורה לכמות האוכלוסיה, אלה לגידול הטבעי שלה.
    בסוף שנות ה 90 הבניה הגיעה לשיאה לא בגלל שהיו 6 מיליון איש במדינה, אלה זה היה המשך טבעי לבניה המואצת שהייתה כאן בגלל העליה הרוסית, אגב אותה עליה שהביאה לישראל יותר מ 1.2 מיליון עולים, מה שמדגיש עוד יותר את חוסר הרלוונטיות להצגת הנתונים שלך.

    בנוסף לכך, אין לך מושג מה באמת הצורך בגידול הדירות בישראל.
    אז מתגרשים יותר. אז מה? אולי בזמן הזה כמות הדירות המחולקות בישראל שולשה?
    אף אחד לא באמת יכול להוכיח מה כמות הדירות הנוספות שצריכים בישראל בכל שנה, אבל כל הנתונים נוטים לשכוח שלושה נתונים מאוד חשובים.
    1. למרות שדמוגרפית ישראל צומחת בכ 150,000 איש בשנה , אז האוכלוסיה היהודית גודלת רק ב 115,000 איש, ככה שכל הנתונים לגבי הצורך מוטים כלפי מעלה, כי במגזר הערבי המשחק שונה לגמרי ושם באמת לא יודעים מה קורה.
    2. הצפיפות ליחידת דיור יורדת משנה לשנה, מה שמוכיח מעל לכל ספר שיש יותר דירות פנויות
    3. כל שנה הולכים לעולמם 40,000 איש. מתוכם, לפחות 10,000 ערירים מפנים את דירת המגורים שלהם. אז זה לא משנה אם הדירה נמכרת או יוצאת להזכרה או סתם ילד מהמשפחה ימשיך לגור בה. בפועל, זה מוביף עוד 10,000 דירות לשורקה נדל"ן הישראלי.
    וביחד עם ה 45,000 דירות שהסתיימה בנייתן, זה כבר מעמיד את ההיצע על 55,000 דירות בשנה, וכל זה בשביל 115,000 יהודים, ששני שליש מהם הם ילדים שנוספים למשפחה.
    אם תקח את 30,000 המתחתנים בכל שנה + 10,000 המתגרשים (שבעצם צריכים רק 5,000 דירות, כי חצי ממשיכים לגור באותה דירה), אז בהערכה גסה, לא צריך יותר מ 35,000 דירות (כי אלה שמתחתנים, בעצם מפנים דירה (או שתיים).

    א חסרות דירות?
    ברור שלא.
    אבל אם מדברים מפוזיציה, אפשר להגיד הכל

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: