ראשי » בלוג » חדשות משכנתא קיץ 2016

חדשות משכנתא קיץ 2016

המשך עליות הריבית

מזה מספר חודשים אנו חוזים בעלייה מתמדת של ריבית המשכנתא. הדבר נראה מהצד מעט מוזר. ריבית בנק ישראל לא השתנתה מאז מרץ 2015. תשואת אגרות החוב הממשלתיות צמודות המדד והלא צמודות (שקליות) דוקא ירדה בעקביות מתחילת השנה:

מחיר אגח צמודת מדד

מחיר אגרות חוב לא צמודות

רגע, למה כתבתי שהתשואה ירדה כאשר הגראפים מראים עליה? כי הגראפים שמקורם באתר הבורסה מראים את מחיר אגרות החוב ולא את התשואה מאגרות החוב. ככל שהמחיר עולה, אני צריך לשלם יותר כסף כדי לקבל ריבית זהה, כלומר התשואה יורדת. עוד על  הקשר בין תשואת אגרות חוב לבין המשכנתא שלכם, אפשר לקרוא במאמר שכתבתי בעבר. 

כלומר, על פי המדדים הכלכליים המקובלים, לא רק שריבית המשכנתא לא הייתה אמורה לעלות, היא הייתה אמורה לרדת מתחילת השנה. ומה קרה בפועל?

ריביות משכנתא ממוצעות

כלומר, אנו רואים שהריבית עלתה בהלוואות הלא צמודות וגם בהלוואות הצמודות. וכל, זאת ברקע הודעת בנק ישראל כי לדעתו עד סוף 2017 (!) הוא לא יעלה את הריבית.

עכשיו אנו מתחילים להגיע לחלק המעניין…


Optin Architect

מדוע הריביות עולות?

אל תגלו לאף אחד אבל הבנקים מתקרבים למצב שלא יוכלו לתת הלוואות חדשות. במה דברים אמורים? כאשר בנק מקבל 1000 שקלים לחיסכון, הוא יכול להלוות נניח 900 מתוכם כהלוואה למישהו אחר. מי שקיבל את ה- 900 שקלים יקנה נניח אופניים. סוחר האופניים יחזיר את הכסף לבנק אשר יוכל שוב לתת חלק ממנו כהלוואה וחוזר חלילה. כדי שהבנק לא ייתן כהלוואה את כל כספי החסכונות (גם מי ששם חיסכון בבנק עשוי לבקשו לפני הזמן והבנק מחויב לתת לו את כספו. ברם, לא כל החוסכים יבקשו את כספם ביחד. במצב כזה הבנק יקרוס), בנק ישראל כמה מתוך ההון של הבנק הוא יכול לתת כהלוואה.

הבעיה, אף בנק לא עומד ביעד הלימות ההון שנקבע לו לסוף 2016. המצב חמור ביותר אצל בנק לאומי. למה דוקא בבנק לאומי ישנה בעיה? לפני כמה שנים נתפס בנק לאומי בסיוע להעלמות מס של לקוחותיו בארה"ב. הערכות מדברות על כך שהוצאותיו המשפטיות של הבנק היו בגובה של כמאתיים מיליון שקלים והקנס שקיבל הבנק הינו בגובה 270 מיליון דולר (מעל מיליארד שקלים). בסך הכל עלתה הפרשה לבנק סכום צנוע של 1.3 מיליארד שקלים.

מה בעצם קורה כאשר הבנק אינו עומד בהלימות ההון הנדרשת? לבנק ישראל יש סנקציה יעילה, מחזיקי המניות של הבנק לא יכולים לקבל דיווידנד כל עוד הבנק לא עומד ביחס ההון הנדרש ממנו. כלומר, אם למשל מנכ"לית בנק לאומי, גב' רקפת רוסק עמינח אינה מסתפקת בשכר של 8 מיליון שקלים בשנה אלא גם רוכשת את מניות הבנק, היא לא תוכל לקבל תשואה על השקעה זו עד שהבנק יגיע ליחס הלימות ההון הנדרש.

במאמר מוסגר: נכון לכתיבת שורות אלו, רקפת רוסק עמינח הינה בעלת המניות השניה הכי גדולה בבנק לאומי (אחרי מדינת ישראל). בעל המניות השלישי בבנק לאומי הוא יושב ראש הבנק, מנכ"ל משרד האוצר לשעבר מר דוד ברודט. מקור: הבורסה לניירות ערך

את הלימות ההון אפשר להעלות בשתי צורות, שכנוע גורמים נוספים לשים את הכסף בחיסכון (קשה כאשר הריבית שואפת לאפס) או מניעת אשראי. הבנק לא אוהב לומר שהוא לא נותן אשראי ולכן פשוט מעלה את מחירו ו"רומז" ללקוחות ללכת לבנק אחר.

הבעיה אינה ייחודית ללאומי אך נחזור מאוחר יותר ללאומי.

ניצול ההזדמנות של לאומי ושאר הבנקים

אוקיי, הבנו שלאומי בעצם אינו רוצה לקוחות אשראי חדשים. למה לא לנצל הזדמנות? בשוק יש גורם הנקרא יועצי משכנתאות פרטיים הגורמים לכאב ראש אמתי לבנקים. יועצים אלו עושים שני דברים שהבנקאים לא אוהבים:

  1. הם אומרים ללקוחות את כל  האמת. למשל הם מפריעים לבנק לתת הלוואה של 930,000 שקלים ללקוחה שיכולה לשלם 3500 שקלים בחודש.  ועוד מסבירים ללקוחה שקיבלה עצה גרועה. אותם יועצים מספרים ללקוחות שאם הם באו לבנקאי ושמעו שכשיש קנס פירעון מוקדם גדול אז לא כדאי למחזר זו לא בהכרח עצה שהלקוח מרוויח ממנה. [spacer height="20px" id="2"]
  2. יועצים יודעים להשוות מחירים בבנקים שונים ובגלל שזהו המקצוע שלהם הם באמת טורחים ללכת לכמה בנקים ולבצע השוואה וניהול משא ומתן יעיל.

בקיצור: יועצי משכנתא פרטיים מקטינים את רווחיות הבנקים.

בנק ירושלים אפילו ציין זאת במפורש בסקירה מקצועית שלו למשקיעים במניות הבנקים: "בנקים – מפסיקים לשתף פעולה עם יועצי המשכנתאות הפרטיים…הפסקת שיתוף הפעולה עלולה להקטין את היקפי ביצוע המשכנתאות ומצד שני עשויה לגרום ללקוחות לקחת משכנתאות פחות טובות כלומר יותר טובות לבנקים."

סקירה של בנק ירושלים על המשכנתאות

מצד שני, יועצים פרטיים אחראיים כבר ל- 20% מהמשכנתאות. זה כבר הופך לגורם בעל עוצמה מול הבנקים. כאן נכנס עניין ניצול ההזדמנות. זוכרים שאמרתי שהבנקים בעת הזו בעצם לא רוצים לקוחות חדשים? ובכן לאומי לצורך העניין הכריז שלא יעבוד עם יועצים חיצוניים. זהו זמן נוח לכך כיוון שממילא הוא רוצה להפחית פעילות וזו הזדמנות טובה להוציא את מי שמפריע לו על מנת שכאשר יוכל לחזור לפעילות מלאה רבים מהם אולי יעלמו.

לפיכך, יצא לאומי בהכרזה שהוא מפסיק לעבוד עם יועצים. לכאורה דואג לאומי ללקוחות לאחר שחברת ייעוץ משכנתאות נהגה באופן לא אתי ויועץ משכנתאות אחד רימה את הבנק בצורה שלא פורסמה (ולא הוכחה) וגרם לו להפסד כספי.

על מלחמת הבנקים ביועצים הפרטיים במאמר הבא…

ובנתיים, מה חושבים בועדת הכספים על מהלכי הבנקים?

 

 

תגובות על: “חדשות משכנתא קיץ 2016

  1. כשמישהו מפקיד בבנק 1000 שח, הבנק יכול להלוות הרבה יותר מ 900.
    למעשה , אם הלימות ההון היא 1:9 , אז הוא יכול להלוות 9000! פי 9 ממה שיש לו.
    אם יכל להלוות רק 900 על כל 1000, אז ההלימות שלו הייתה פחות מ 1:2, ואז מחירי הנדלן לא היו מתנפחים כך

    בברכה

    1. שלום שמעון ותודה על תגובתך.
      אני מדבר על האיטרציה הראשונה ואתה מדבר על סך האיטראציות.
      לצורך העניין, הפקדתי 1000.
      הבנק יכול להלוות 1000 אך עם 100 שקלים מתוך הונו העצמי.
      900 חזרו (מי שקיבל ההלוואה) מסר הכסף למישהו שהפקידו.
      עכשיו הבנק יכול להלוות שוב 810 מתוך מה שהופקד + 90 מהון עצמי וכן הלאה.

        1. יש קשר ישיר בין הדברים.
          אם יש לי מלאי של נעליים אז לאחר חודש שיא במכירות
          יש לי בעיית חוסר מלאי.

          לבנקים יש עודף משכנתאות כה גדול שחלקם החלו למכור תיקי
          משכנתאות החוצה:
          http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001137376

          המשמעות היא שהוא למעשה מוותר על ריבית המשכנתא העתידית
          תמורת מזומן היום.

          1. זה מחזק את ההנחה ש הבנקים *לא* מתקרבים למצב שבו לא יוכלו לתת הלוואות חדשות.
            כבר יותר משנתיים שהקפיי המשכנתאות שוברים שוב ושוב שיאים חדשים
            ואם תיק המשכנתאות של הבנקים גדול מדי, אז הם מוכרים את חלקו הלאה

          2. שלום שמעון,
            המודל העסקי של משכנתא הוא: אני נותן לך סכום גדול של
            כסף היום ונהנה לאורך שנים מתשלומי החזר הסכום הראשוני
            בתוספת ריבית.
            בסך הכל, לעתים סך התשלומים כפול מהסכום ההתחלתי.
            מצוקת האשראי של הבנקים גרמה לכך שבמקום להנות מהמודל
            הרגיל, הם עברו במידה מסוימת להיות גוף פרסום, שיווק, ביצוע ומכירה
            של המשכנתא כך שהסכום הגדול למעשה חזר אליהם מייד ובמקום להנות
            מהתשלומים החודשיים, חברת הביטוח שרכשה את תיק המשכנתא מהבנק תהנה
            מהם.
            האם זה נקרא לבצע משכנתא?
            אני נזכר שמשפט של איינשטיין: מתמטיקה זה דבר מסובך מידי בשביל מתמטיקאים
            השאירו זאת לפילוסופים.

            דרך אגב, ללא קשר אם לפרסם, לחתום ולמכור נקרא לבצע משכנתא או לא,
            מה שבטוח הוא שאם הבנק רוצה לשמר את אותו רווח למרות שהכניס גורם נוסף
            למערכת (חברת הביטוח), הוא צריך מלכתחילה לקבוע ריבית גבוהה יותר.
            אחרת חברת הביטוח לא תרצה לרכוש את תיק המשכנתאות. גם לחברת הביטוח
            יש את האפשרות לפרסם ולמכור משכנתא באופן ישיר. חברת כלל למשל עושה
            זאת משך שנים.

    1. יועצי משכנתאות עושים שני דברים:
      ** ייעוץ והנחלת ידע. פעילות זו כמובן אינה משתנה כלל.
      ** ניהול משא ומתן מול הבנקים וסיוע במנהלות:
      כאן הדברים מעט שונים, בנק לאומי החליט שחוק השליחות המאפשר לכל אדם להיות "שליח" של אחר
      לא מדבר אליו והוא מסרב לקבל יועצים. זה לא מאד משנה כי ממילא כאמור לעיל, זהו לא בנק שיועצים ביצעו בו משכנתאות
      בתקופה האחרונה.

      בנק הפועלים ובנק מזרחי רוצה לראות את הלקוח חותם לפניו על יפוי כח ואז ממשיך להתנהל כרגיל מול יועץ המשנכתא.

      שאר הבנקים ללא שינוי.

      בגדול, הצורך להגיע עם הלקוח גורם לעומס גדול יותר ליועץ וטירדה גדולה יותר ללקוח.
      ככל הנראה עלות הייעוץ תעלה אצל חלק מהיועצים ולכן חלק גדול יותר מהאנשים יוותרו על ייעוץ זה
      לגמרי, מה שמסתדר היטב עם מטרות הבנקים.

      מהצד השני, כפי שאפשר לראות בוידאו, יש אי נחת גדולה מעניין זה גם בציבור וגם בכנסת (יו"ר ועדת הכספים
      כינה את שלילת הזכות לליווי במשכנתא שערוריה), אני מניח שגם הגופים החזקים במשק יגלו שיש גבול לכוח.

      כפי שאנ רואה את הדברים, ההחלטה של הבנקים להעלות את הריבית במקביל לשלילת הזכות של הציבור
      לייעוץ בלתי תלוי הינה הוכחה ניצחת לצורך בייעוץ זה.

  2. יישר כוח על הפוסט.
    עבורי כמתעניין בתחום אני חושב שמאד טוב שפרסת את הכתבה.

    לטעמי כל הדיון הזה היה מיותר אם היתה *פחות* רגולציה … ויותר שוק חופשי.
    אם מראש הרבה יותר גופים היו נותנים משכנתאות ( למשל גופי הפנסיה) התחרות כבר היתה מסדרת העינינים ובנק לאומי היה מתיישר מהר מאד.
    כאמור עודף רגולציה שמנסה לפתור תסבוכות של עצמו בעוד יותר רגולציה …
    היה עושה טוב היו"ר אם במקום להזמין נציגי הבנקים, היה קולט את המציאות ופותח את נושא המשכנתאות לתחרות רבה יותר ומונע עוד עשר דיונים עתידים שבו היה מציג את כוחו בצעקות על הבנקים

  3. היי, יש דרך לדעת מהו יחס הלימות ההון של כל הבנקים נכון להיום בצורה פשוטה ושקופה?
    זה יכול לתת המון ידע ומידע כדי לבחור ולהחליט לאיזה בנק ללכת או עם איזה בנק אפשר להתמכח יותר

  4. רימון יקר,
    אתה עושה עבודת קודש תודה לך!
    תודה מיוחדת לאשתך על עצותיה החכמות.
    יישר כוח לשניכם !
    נילי

  5. שלום רב
    קיבלתי משכנתא של 960000 שח בריבית של, פריים : 1.2 קל"צ 4.2 . משתנה כל חמש שנים לא צמודה 4.65 . 60% מערך הנכס .
    איך הריבית באופן כללי ? והאם המגמה של ריבית המשכנתא לעלות או לרדת ?
    אשמח לתשובה מהירה יום טוב ותודה רבה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: