ראשי » בלוג » דירה להשקעה בכרמי גת

דירה להשקעה בכרמי גת

תמונה של אתר בניה

בזמן האחרון ישנה מתקפת פרסום רחבה ביותר לפרוייקט שכונת כרמי גת אשר בקרית גת.

מטבעו של קמפיין פרסומי אשר נוצר על ידי בעלי מקצוע טובים, הוא יוצר דעת קהל וגורם לאנשים לחשוב על אפשרויות עליהן הם לא חשבו לפני כן.

אחת השאלות החוזרות בתקופה האחרונה הינה השאלה לגבי רכישת דירה להשקעה בכרמי גת.

למי שאין לו זמן לקרוא עד הסוף אפתח ואומר אני חד משמעית נגד. לכל השאר, אני ממליץ להמשיך לקרוא כדי לגלות מדוע אני נגד "עסקת העשור" של גינדי.

 דרך אגב, את המאמר לא כתבתי נגד כרמי גת, קרית גת או גינדי. זו פשוט דוגמה שעוזרת להמחיש מספר כשלים בקבלת החלטות שמבצעים אנשים הרוצים להשקיע אך לא רוצים להיות משקיעים. אפשר להקיש ממה שאני כותב כאן על פרוייקטים דומים בחריש, אדמות חקלאיות בכל מקום וכו'.

התייחסתי במאמר זה למשקיעים בלבד. לגבי רכישת דירה למגורים השיקולים שונים לגמרי ויתכן שאכתוב על כך במאמר נפרד.

לאחר ההקדמה הארוכה, הגע הזמן להתחיל.

מה מטרת ההשקעה? זו נשמעת שאלה פשוטה אך תשובה שגויה כאן מביאה לקבלת החלטות שגויות. משקע מחפש שני דברים בדרך כלל:

1. תשואה שוטפת – קבלת שכר דירה על הדירה שרכש.

2. סיכוי לעליית ערך הנכס – אישית אני בדרך כלל מתעלם כימעט לגמרי מחלק זה כאשר אני בוחן השקעה כיוון שעליית מחיר היא ספקולציה שיכולה להתממש ויכולה שלא. אם עליית ערך נכסים היא משהו שאהיה מוכן להסתכן איתו אז מדד המניות הוא בסיכוי טוב יותר לעליות. יתירה מכך, אני משתדל לפעול לפי העיקרון של רווח על ההשקעה בזמן הרכישה ולא בזמן כלשהו בעתיד הרחוק.

לגבי תשואה שוטפת, אתם שמים לצורך העיניין מיליון שקלים ויש לכם אפשר להתחיל לקבל את הכסף בעוד חודש או בעוד שלוש שנים, מה תעדיפו? רוב האנשים לא יהססו לפני שיחליטו כי עדיף לקבל כסף בעוד חודש ולא בעוד שלוש שנים ובכל זאת, בחירה בדירה להשקעה מקבלן תניב הכנסה רק בעוד מספר שנים (במקרה הטוב) ולא מיד כמו השקעה בדירה משומשת.

אפשר להחיל על הדירה את מבחן המקרר, האם הייתם מוכנים לקנות מקרר ב- 5000 שקלים עם תנאי הרכישה הבאים:

  1. סכום הרכישה הסופי אינו ידוע ויכול להשתנות.
  2. את המוצר תקבלו עוד מספר שנים אך עם אפשרות חריגה במועד של חודשים ולאחר שתשלמו מראש את כל התמורה.
  3. המוצר עלול להיות שונה ממה שהובטח ובאיכות לא ידועה.


Optin Architect

נבדוק סעיף אחרי סעיף בהרחבה:

סכום רכישה אינו ידוע כיוון שהוא כולל הצמדות שונות, תשלום לגורמים אחרים כגון עורך דין של הקבלן ותשלום עבור שינויים בדירה כולל שינויים מחוייבי מציאות כאלו ואחרים.

מועד אספקה לא ברור, בדקו בחוזה, הקבלן קובע מועד בעוד מספר שנים אך מרשה לעצמו גם לאחר ללא קנס בעוד חודשים.

המוצר עלול להיות שונה ממה שהובטח גם זה כתוב בחוזה. תוכלו לבדוק ולראות שהקטנת הדירה ב- 3% מותרת. תרשים הסביבה שמוצג לקונים הוא "להתרשמות בלבד" ואינו מחייב.

בעצם אין כל סיבה הגיונית לקנות דירה להשקעה מקבלן ולהמתין לתשואה שנתיים שלוש. אבל ישנם מספר גורמים והטיות מחשבתיות שדוחפות אותנו לכיוון זה:

  1. מחיר שנראה לנו זול – "דירה חדשה בפחות ממיליון שקלים?, תביא שתיים…" . התרגלנו לחפש דירות באזור שלנו, פתאום אנו "מגלים" דירות זולות בהרבה במקום אחר. זו נראית לנו עסקה טובה. אבל, בנדל"ן, בניגוד למוצרים אחרים, המחיר אינו נקבע לפי עלויות הייצור אלא בעיקר לפי היצע וביקוש הנובע בישראל מהמיקום של הדירה. לכן, אם בגבעתיים דירת שלושה חדרים עולה שני מיליון שקלים ובקרית גת היא עולה פחות ממיליון, זה אינו אומר מהומה על כדאיות הרכישה.[spacer height="20px"]
  2. עוד על מחיר שנראה זול ונתונים בלתי רלוונטיים – כאשר אנו מחפשים טלפון סלולארי חדש אנו בודקים השוואות של תכונות המכשיר ומחירים. בסקירות טלפונים רבים מופיעים נתונים כגון כמות המגהפיקסלים של המצלמה במכשיר כאשר כתבי טבנולוגיה שונים מגדילים לעשות וקובעים שטלפון מסוים פחות טוב מטלפון אחר כי יש לו "רק" 10 מגהפיקסלים במצלמה. צלמים יודעים שכמות הפיקסלים במצלמה אומרת מעט מאד על איכות התמונה שתצא ממנה. ברם, לאנשים יש יכולת מוגבלת לעבד מידע וכך פעם היו מודדים מחשבים אישיים לפי "מהירות שעון" ומצלמות מודדים לפי מגה פיקסלים וכו'. דרך אגב, אצלי מרבית שעות הפעילות של הטלפון הינה על GPS וכימעט אין בסקירות טכניות מידע על איכות GPS של מכשירים סלולאריים. איך כל זה קשור לגינדי וקרית גת? הסתכלו בטבלה זו – https://gindi-gat.org/index/pp_image  אפשר לראות טבלה אשר הינה בדיוק כמו טבלת ה"מגה פיקסל" דהיינו טבלה עם נתונים פחות או יותר חסרי משמעות אשר אמורה לשכנע אותנו שרכישה בקרית גת היא עסקה טובה. בטבלה רואים את המחיר לפי פרמטר שהומצא לצורך השיווק, זמן נסיעה ברכבת. כלומר אנו אמורים להשתכנע (וכנראה גם נצליח) שהפרמטר היחיד הקשור למחיר דירה הוא זמן נסיעה ברכבת לתל אביב ושבמונחי דקות נסיעה / מחיר בשקלים , גינדי בקרית גת היא עסקה נהדרת. כמובן שזו שטות גדולה ויש גורמים רבים נוספים המשפיעים על המחיר. מהי למשל איכות החינוך בקרית גת? (אין לי מושג).[spacer height="20px"]
  3. אירועי עבר – כל אחד מכיר חבר שקנה דירה במקום שאף אחד לא חשב עליו ופתאום מחירה קפץ. כמובן שגם בגינדי מכירים מקומות כאלו ולכן מערך השיווק שלהם מזכיר את מודיעין. בפועל מי שקנה דירה במודיעין באמת נהנה מעלייה חדה בערך דירתו. האם זה בגלל ש"ידע לזהות הזדמנות"? ממש לא, כל השוק עלה בעשור האחרון בצורה חדה. גם במודיעין, גם בקרית אונו גם בחולון וגם בעפולה. באותה מידה אפשר לומר שמה שהיה לא בהכרח יהיה ולכן לפחות בהבט של השקעה הסבירות שערך דירה יגדל בקרית גת יותר מאשר בפתח תקווה אינו ברור כלל.

שלושת ההטיות הרשומות מעלה עלולות להשכיח מאיתנו עובדות פשוטות לגמרי שכל משקיע אמור לזכור:

  1. השקעה אמורה להניב תשואה. האם כמשקיע במקום חדש בו אין עדיין גן ילדים, מכולת או רמזור יש לך יכולת להעריך את שכר הדירה שיתקבל? אם נניח שעבור מי שקונה דירה למגורים אגדת ה- 35 דקות ברכבת לת"א מחזיקה מים (עוד אחזור לכך) האם גם מי שרוצה לשכור יסכים לתנאים דומים?[spacer height="20px"]
  2. ראש לא שקט – אחת הסיבות של אנשים להעדיף דירה מקבלן ולא דירה משומשת הינה המחשבה שבדירת קבלן חדשה מקבלים "ראש שקט". רוב האנשים קנו מקבלן דירה אחת בחיים ולכן אין להם התנסות במשמעות המלאה של זה. הם משווים רכישת דירה לרכישת מכונית למשל. במכונית ככל שהיא חדשה יותר יש פחות קילקולים. בדירה המצב שונה לגמרי.  על פי מחקר של הטכניון 100% (מאה אחוז!) מהדירות נמכרות עם ליקויי בניה. כלומר אתם רק חושבים שקניתם דירה שבנייתה נגמרה אך בפועל עוד תתראו הרבה עם אנשי הקבלן. בניגוד לדירה משומשת בה אם לא תהיו מרוצים מאיש המקצוע לאחר תיקון נזילה, תוכלו להחליפו בדירת קבלן אתם תמיד עם אנשי המקצוע של הקבלן. אז נכון יש אחריות לעלויות העבודה אך מה עם ימי העבודה האבודים והעצבים ? הרי מלכתחילה העדפתם לשלם יותר דוקא בגלל החשש מבעיות.

בקרוב ייצא מאמר נוסף על כרמי גת ועל שיטות השיווק של פרוייקט זה. למי כן כדאי לקנות שם ולמי כדאי להתרחק משם.

תגובות על: “דירה להשקעה בכרמי גת

  1. אתה אלוף!
    אם היו מקשיבים לך
    קוני הדירות וקובעי המדיניות
    מחירי הדירות לא היו כל כך גבוהים.

    יישר כוח!

    1. שמואל תודה רבה על המילים החמות.
      אני מקווה שבתור אזרח (די) קטן הצלחתי באמת להשפיע על כמה אלפי אנשים שראו את ההרצאה שלי ביוטיוב או קראו את המאמרים שלי כאן.
      יום יפה לך. הרבה הצלחות.
      רימון.

      1. אם אני מחפשת דירה למגורים ולא להשקעה. האם אתה עדיין נגד רכישה בכרמי גת? עדיין אין היתרי בנייה… מדובר בקבוצת רכישה- קרית האחדות.. אני יכולה להייעץ איתך באופן אישי?

        1. שלום קרן,
          איני נגד רכישה למגורים. שיקולים ברכישה למגורים שונים מאד מאשר ברכישה להשקעה.
          ברם, אני בהחלט נגד קבוצות רכישה. אם כבר קונים אז אני ממליץ על קניה ישירה.

          לגבי ייעוץ אשי, אשמח.
          פרטים על אופן ההתייעצות איתי אפשר לקרוא כאן:
          http://www.effectivemortgage.co.il/%D7%A4%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5/

          בהצלחה.

  2. היי רימון

    בדיוק סיימתי לקרוא את מדריך המשכנתא שלך – הוא מצויין אגב!
    לגבי הכתבה הספצ' הזו, איני מסכים, היא כתובה באופן נכון חלקית ולכן חשוב שתקרא את הסכם הרכישה לפני כתיבת המאמר.
    וכן, אני אחד מקוני גינדי כרמי גת להשקעה.

    1. שלום גיא,
      תודה על רכישת המדריך. אני שמח שמצאת אותו מועיל.
      הייתי שמח לקרוא את הסכם הרכישה. תרצה לשלוח לי אותו?
      אני מבין שכדי לקרוא את ההסכם צריך לשלם 15,000 שקלים.
      זה נראה לך הגון?
      בכל מקרה כלכליסט עשה עבורינו חלק מהשירות וקרא את החוזה.
      http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3652484,00.html
      בעקבות העיתון גם משרד השיכון מתעניין בחוזה אשר על פניו מכיל סעיפים לא חוקיים.

      בקרוב אכין מאמר נוסף על קרית גת והפעם על רכישה למגורים.
      שוב תודה והרבה הצלחה.
      רימון

      1. היי גיא,גם אני מעוניין לקנות דירה באזור זה אשמח להתייעץ איתך.רפי 0509209220

  3. הי רימון,
    כתבה טובה, אמנם אני מסכים עם הרוב וגם אני איני בעד רכישה להשקעה מקבלן.
    אבל חשוב לזכור שבעוד אני ואתה מכוונים לתשואה שוטפת from day one, חשוב לזכור שזו לא שיטת ההשקעה היחידה וכי יש רבים שעובדים על השקעה על בסיס השבחה ורוכשים דירות מקבלן ומוכרים אותן בסיום הפרוייקט.

    זו לא כוס התה שלנו, אבל חשובה לסייג שזו גם צורת השקעה שהינה גם יכולה להיות רווחית, ואנשים אכן הרוויחו ומרוויחים ממנה ולא רק בעשור האחרון.

    נדלניסט בדרכים

    1. שלום נדלניסט ותודה על תגובתך.
      מעבר לסמנטיקה (קונה בזול מוכר ביוקר הוא סוחר ולא משקיע), אני חושב
      שרוב האנשים שמדווחים על רווח בשיטה זו פשוט נוטים להתעלם מחלק גדול מהעלויות.
      נניח שקנינו דירה במיליון ומכרנו אותה כעבור שלוש שנים במיליון ומאתיים אלף.
      לכאורה 20% רווח.
      בפועל? קדחת.
      א. עלות מימון בהנחת ריבית 3% לשנה – כ- 93,000 שקלים.
      ב. עלות עו"ד פעמיים = 0.5%*2*1,000,000 = 10,000
      ג. תיווך לעסקה השניה = 2% * 1,000,000 = 20,000 (למעשה זה אמור להיות 1.2 מיליון * 2% אבל התעצלתי לחשב הכל מהתחלה).

      סה"כ עד עתה : 123,000 שקלים.
      שינויים ותוספות: 50,000

      סה"כ 173,000 כלומר מ"רווח" של 200,000 הגענו לרווח של 27,000
      אשר הינו חייב במס כמובן.

      המצחיק הוא שאם הקבלן היה מגיע לאותו משקיע ואומר לו מה דעתך למכור עבורי דירות
      תמורת 27,000 שקלים לדירה, יש סיכוי טוב שהיה מקבל תשובה בנוסח "איכס, אני לא מתווך…" .
      וזאת למרות שבעסקת תיווך עם רווח זהה אין כל סיכון.

      אז כן, על פניו עסקת רכישה על הנייר בזול ומכירה ביוקר נראית כדאית. יש לזכור שבשנים האחרונות
      כל השוק עלה בחדות, אין כל וודאות שזה יימשך. תמיד תזכרו שלקבלן יש ניסיון גדול משלכם בהרבה
      ולמרות זאת הוא מעדיף למכור היום ולא במחיר הגבוה של עוד שלוש שנים.

      1. ערב טוב רימון , לא הבנתי את סעיף א . מזה עלות מימון 3 אחוז ?

        1. עלות מימון הינה הריבית שתשלם משך שלוש שנים עד השלמת הבית אם בחרת להקדים תשלומים לקבלן או לחילופין הערכת ערך ההצמדה למדד ששם עליך הקבלן אם דחית תשלומים.

  4. היי רימון

    יש לנו להגיד על המאמר הזה, שתי מילים "שפתיים יישק".

    אם כל המשקיעים היו מתנהגים בהתאם ל-מה שאתה הצגת, היינו רואים שוק יותר נורמלי.

    רוב המשקיעים בדרך כלל עושים את כל הטעיות שהצגת כאן בכתבה, ועוד מציגים את עצמם משקיעים מתוחכמים.

    המשך בדרך זו לטובת הכלל.

  5. הטבלה של הרכבת שקישרת אליה היא לא רק לא רלוונטית, היא גם שקרית. למשל, יש תחנת רכבת עם רכבת ישירה לתל אביב בבאר יעקב ורחובות. בטבלה כתוב "אין תחנה".

    1. "אחת" – תודה רבה. לא ידעתי זאת. בנוסף, שמתי לב שזמני ההגעה מקרית גת לת"א ברכבת על פי גינדי קצרים ממה שמדדו (ופרסמו) באתר רכבת ישראל.
      בעיני זה מביך.

  6. משווים את כרמי גת למודיעין חחחח. אם קרית גת תבנה מחדש עם ראש עירייה רציני. שישוו, בינתיים העיר מתנהלת כעת על ידי ראש עיר שחילק את העיר לחמולות, ומאוד חבל זאת עיר עם פוטנציאל רחב אזור תעשייה בין הטובים שיש בארץ. אך בין מה שראש העיר משווק לבין המציאות יש מרחק שנות שמש. בקיצור אין במה להתגאות בכלל. הבעיה שהראש עיר אומר בפומבי שהוא לא דופק חשבון לאף אחד אז שיבושם לו.

  7. בוקר טוב
    נראה לי ששכחתם דבר אחד חשוב מאוד
    בדירה להשקעה צריך גם לבדוק את האפשרות של השכרת הדירה
    ומה האפשרות למצוא שוכר טוב כאשר ההיצע יהיה כל כך גדול
    בקיצור הסיכוי למצוא שוכר במחיר שיתן לפחות 5% תשואה קטן מאוד

    1. שלום אלי,
      הנקודה שהעלית הינה נקודה חשובה.
      השתדלתי לכתוב על עובדות וכשלים שונים שמטעים משקיעים פוטנציאליםי ולא להניח הנחות לגבי העתיד.
      לצורך העניין יכול להיות שהרבה אנשים יקראו מאמר זה או שמסיבותיהם יחליטו שזו השקעה גרועה ולא
      יקנו להשקעה וכך ההיצע לשכירות יהיה קטן.
      מה שכן ניתן לומר לדעתי ברמת ביטחון גבוהה הוא שרוכש דירה למגורים מוכן תמורת ההנאה מדירה חדשה
      לסבול מגורים באתר בניה: רעש, ליכלוך, כבישים שאינם סלולים, מדרכות שלא נבנו וכו'.
      שוכר לעומת זאת יהיה הרבה יותר קשה למצוא בתנאים אלו.
      תודה רבה על תגובתך החשובה.
      רימון.

      1. וגם כאן בהקשר של גינדי – כרמי גת, מדובר "בהסכם גג" הראשון שנחתם עם המדינה – מה שאומר שהדייר הראשון שמקבל מפתח הוא מקבל אותו לאחר שהמדינה סיימה לבנות את כל התשתיות – כבישים, פארקים, גני ילדים, בתי ספר, מדרכות וכו'.

  8. רימון שלומות,

    וודאי שעו"ד של הקבלן מייצג אך ורק את הקבלן ולכן חשוב בכל עסקת מקרקעין לשכור שירותי עו"ד שייצג רק אותך.
    גינדי ספצ' הינו יזם מנוסה מאוד בשוק ולכן, כיאה לכל עסק, הוא מייצר את החוזה הטוב ביותר כלפי עצמו.

    כעו"ד אני יכול לומר לך, שעיקר עיסוקי אינו מקרקעין, לקחתי עו"ד שמתמחה בתחום וששינה, כיאה לעו"ד שמייצג קונה בעסקת מקרקעין, המון סעיפים בהסכם.

    בסופו של יום, הגענו יחד עם גינדי להסכם סביר (לא הכי טוב אבל סביר בנסיבות העניין) שחתמתי עליו בלב שלם.
    בנוסף לאמור, איני מוצא כל חידוש בדבריך כאשר אתה אומר כי ההסכם של גינדי וקבלנים אחרים הוא חוזה שלא טוב לקונה.

    הסעיף היחידי שראיתי בהסכם שהיה מנוגד לחוק המכר היה זה סעיף הסטיה מגודל הדירה בפועל, שזה גם הדבר הראשון ששונה בחוזה עימם.

    לגבי העסקה עצמה, כמו כל עסקה, אין מדובר במדעים אלא במחקר, תחזיות תחושת בטן ונסיבות.
    במשך חצי שנה הייתי במרוץ לחיפוש השקעה (לאו דווקא מקבלן) אחר דירות בבאר שבע או בחיפה אך בנסיבות העניין שלי – עבודה, ילדה, מרחקים – לא התאפשר לי לרוץ בכל שישי או באמצע שבוע.
    אני יודע בוודאות שיכולתי להשיג תשואות של 6% בקניית דירה בבאר שבע / חיפה, אך שוב, הזמן שלי לא אפשר לי לייצר משהו קונקרטי.

    קיבלנו החלטה להוריד מעט מהתשואה שנוכל לקבל על הדירה אך לייצר משהו שהוא מתאים ושהיא טוב בשבילנו בנסיבות חיינו.
    אני טוען, שלפני שרצים ומוציאים תוכן, צריך לחשוב לרוחב ולהסתכל על דברים ממעוף ציפור ולא ב-ZOOM IN שלא מאפשר לך להסתכל על התמונה הכוללת ואף נכון חלקית וחבל.

    DELETE בוודאי שאת יכולה ליצור איתי קשר, אשמח לעזור במה שאוכל.

    1. גיא תודה על התגובה המושקעת
      אנו מסכימים שיש צורך בעו"ד מטעם הלקוח.
      הערות שלי כקורא חובב ולא כעו"ד (אני תמיד שוכר אחד לפני עסקה) לחוזה
      של גינדי – http://www.effectivemortgage.co.il/1149

      לגבי השקעה באמצעות קניה מקבלן, היא פשוט מכילה מרכיבי אי וודאות הרבה יותר גדולים.
      אני מניח שחישבת תשואה משוערת – אני תמה כיצד, כאשר שכר הדירה אינו ידוע (קשה לראות מודעות
      להשכרה בשכונה שאינה קיימת), מחיר הדירה אינו ידוע (המחיר בחוזה צריך להכיל את המילים החל מ… )
      ולא ברור איך ייראה האזור ולכמה שנים.
      אם קרית גת מתאימה לך מבחינת מרחק נסיעה, אני חושב שקנית דירה בתוך העיר אשר בעוד חודש
      כבר תוכל להפקיד שיק שכירות ראשון ממנה, תהיה השקעה טובה ובטוחה בהרבה.

    2. גיא שלום –

      נרשמתי לקבוצת הרכישה של כרמי גת. אני מתלבטת האם זו השקעה נכונה לעומת קניית בית במקום אחר כמו רחובות (זה בית ראשון לקנות אך בספק אם אגור שם). (יש לי 400 אלף שח).

      אם יש לך המלצה בעניין אשמח אם אוכל לשוחח איתך

      תודה

      אורית

  9. דירה היא השקעה לטווח ארוך וזו מציאות ביבנה שהמחירים קפצו בגלל אוכלוסיה חדשה ואיכותית (וארנונה כפולה משאר העיר שרק מוסיפה לאיכות התושבים….)והאמת שהמקום מעולה

    1. המחירים קפצו גם בחולון, קרית אונו ועפולה. למעשה בשנים האחרונות "המחירים קפצו"
      בכל הארץ. לא הייתי בונה על ההמשך.
      דרך אגב, אם נלך עם קו המחשבה שלך, אוכלוסיה חדשה ואיכותית משפרת היישוב ומקפיצה מחירים,
      עדיין מוטב לקנות בקרית גת שתי דירות יד שניה ולהתחיל לקבל שכר דירה בעוד חודש (ומאוחר יותר להנות מ"קפיצת מחירים") לעומת
      דירה מקבלן בה תקבל שכר דירה (אולי) בעוד שנתיים ובמקביל המחיר שבחוזה יהיה רחוק בכמה
      עשרות אלפי שקלים מהמחיר שתשלם בפועל. עדות לסיכון הגדול יותר בדירה חדשה אפשר להסיק בקלות
      מחוזה הרכישה. החוזה של גינדי כולל כ- 60 עמודים. חוזה רכישה יד שניה מחזיק בדרך כלל כשישית ממסר העמודים.

  10. אני מעוניין לקנות נכס להשקעה דירה של 5חדרים בכרמי גת בעלות של 780000 יש לי 300000 במזומן לפי מה שמתארים לי הסוכן שלהם זה שאני אמור לשלם 520 דמי הרשמה עוד 1.45 פלוס מע"מ לעורך דין שלהם זהבי .ביום שמזמינים אותי לבחור איפה אני רוצה את הדירה אני אמור להוסיף עוד20000 ש זה נשמע לי בסדר אני לא סוחר אלא מחפש להשקיע על מנת לקצור רווחים בעוד 3 שנים איך זה נראה לך העסקה אשמח לתגובה

    1. שתי שאלות:
      א. מדוע אתה חושב ש"תקצור רווחים עוד שלוש שנים" ?
      ב. מדוע גינדי, שלהם יש ניסיון רב משלך בהרבה, לא מחכים שלוש שנים "כדי לקצור רווחים" גדולים יותר ?

      אני חושב שנתתי תשובה די מפורטת לשאלת למעלה אבל אם צריך לענות במילה אחת, הייתי אומר לא.
      בשתי מילים הייתי אומר ממש לא.

      בהצלחה.

      1. איפה הקשר לגינדי?
        הוא לא אמר שהוא קונה דווקא מגינדי.
        נראה כאילו הוא כן מתכוון לגינדי אבל זה לא הגיוני כי אין דירות 5 חדרים ב-780,000 בגינדי.

        כך שאורן אולי תוכל להגיד לנו האם התכוונת באמת לגינדי או למישהו אחר.?

    1. שלום אבי,
      לאחר קריאת כל המאמר אתה עדיין רוצה לרכוש?
      אני צריך לעבוד על כישורי השכנוע שלי :-).

      לגופו של עניין, את החוזה מוכרים אנשי גינדי בכסף.
      כלומר, יש באמת אנשים שרק עבור הזכות לראות טיוטת חוזה משלמים אלפי שקלים.
      בעיני זה מוזר אבל אי אפשר להתווכח עם השוק.

      אני מניח שהחוזה מוגן בזכויות יוצרים וממש אין לי זמן פנוי כדי להתעמת עם עורכי הדין של גינדי.
      לכן לצערי, כדי לקרוא את החוזה תצטרך לפנות אליהם.
      בהצלחה.

  11. שאלה לרימון,

    כמה דירות בהעלותך אתה מחזיק? באיזה גיל רכת את הדירה הראשונה? הכי קל לשלול מאחרים את התקווה.!

    1. שלום משה,
      בבעלותי 5 דירות. כעת אני מחפש השקעה נוספת.
      רכשתי את הראשונה בגיל 28-30, לא זוכר בדיוק.

      זה לא הכי קל לשלול מאחרים את התקווה, הכי קל והכי משתלם כלכלית
      זה לתת תקוות שווא. לדוגמה, יכולתי לציין שזו השקעה מעולה ולהציע ייעוץ
      לכל מי שרוצה להשקיע שם. להגיד שזו השקעה גרועה עלול לפגוע לי בפרנסה.

      לעצם העניין, אין לי כל כוונה לפגוע למישהו בתקווה. אני מעודד רבים להשקיע וחושב
      שצריך לשם כך כמות לא גדולה של כסף. אני חושב שרוב קוראיי דף זה יכולים לבצע זאת וכדאי להם לבצע
      זאת. אני חושב שאם משקיעים כדאי לעשות זאת באופן שיביא תמורה מירבית ודירה חדשה מקבלן הוא מקרה שונה לגמרי.
      הרבה תקוות והרבה הצלחות שלך.

    1. מוכנה להתערב על כך ביחס של 10:1 ?
      ושימי לב זו התערבות עם סיכויי הצלחה גבוהים מאד כיוון
      שלך יש אפשרות להשפיע על המחיר הסופי ולי אין. 🙂

      ומעבר לאתנחתא הקומית, אני לא מבין איך הנתון שציינת מעלה או מוריד
      מתקפות הטיעונים שלמעלה.

    2. דירה של 650₪, תוסיף 5% – מחיר של דירה יכול להשתנות.. תוסיף מדד 2% עד שיבנו דירה יקח כ3 שנים.. הוצאת נלוות, משכנתא, הלוואות וכמובן ריביות. חופשי אפשר להגיע ל 800₪ פלוס…
      תחשבו טוב טוב מה מחיר הסופי של דירה.

    1. איציק שלום,
      אני חושב שנכון יותר לדבר על עיקרון ולא על מיקום ספציפי.
      העיקרון הוא לטעמי – עסקאות משעמממות מביאות לרווחה גדולה יותר.
      כלומר, זה אמנם הרבה יותר "זוהר" (בחסות מערכת שיווק מתוחכמת)
      לרכוש דירה חדשה. זה יותר משתלם לרכוש דירה משומשת במקום אפרורי.
      לא מאד משנה לטעמי איפה תבחר לרכוש. ישנם שיקולים רבים לבחירה זו
      ולא אוכל לייעץ מבלי לדעת עליך דבר אבל חשוב שתקפיד על כללי האצבע של חישוב
      תשואה על בסיס ההווה ולא על בסיס חלומות עתידיים.
      בהצלחות רבות.

  12. שלום,
    לא הכל שחור ולבן בחיים. יש גם אפור.
    ישנן השקעות שהרווח הגלום בהן נובע (או ינבע במקרה של כרמי גת) מההשבחה הצפויה.
    אף אחד לא יודע בביטחון מה תהה עליית המחירים לאחר האכלוס אולם אנו מסתכלים על סיכויים ופוטנציאל.
    הציפייה היא מרכיב חשוב שדוחף את המשקיעים דווקא לשם. ביישוב שבו אזור תעשייה מפותח כמו קרית גת, שחברת אינטל שמקימה כעת מפעל חדש שיעסיק עובדים רבים, יש סיכוי גדול שהעובדים יעדיפו לגור בקרבת מקום ובעקבות זאת יהיה ביקוש.
    נכון, בתחילת הדרך יהיה עודף היצע וייתכן ויהיה קשה יותר להשכיר במחיר טוב אולם, לכל דירה השוכר שלה ולפעמים איכות השוכר חשובה אף יותר מגובה שכר הדירה (וכבר נפגעתי משוכרים רעים בחיי).
    אם כולם היו עושים חשבונות כפי שאתה מציע לעשות לא היו קמים יישובים חדשים מכיוון שאם הבונים היו מתבססים רק על רוכשים למגורים ההקמה הייתה אורכת זמן רב בהרבה.

    1. שלום אודי ורוב תודות על תגובתך.
      בודאי שלא הכל שחור ולבן בחיים. ברם, כאשר מתקפת שיווק עצומה מציינת רק את הלבן ולפעמים
      אף מסיידת את השחור באמצעות עובדות שבזהירות אומר "לא מדוייקות". ,
      הרגשתי צורך לתת גם מעט מהצד השני.

      כאשר בונים על "עליית ערך", אפשר להצדיק כל השקעה דירה בקרית גת, מניית טבע או חנות.
      בפועל אלו הבונים על עליית ערך נוטים לשכוח אפשרות של ירידת ערך. גם חישוב העלויות הוא פעמים
      רבות לוקה כפי שציינתי מעלה.

      אישית, אני בוחן השקעה על פי הנתונים ביום הרכישה ואם תהיה עליית ערך זה יהיה בונוס.
      לגבי אזור התעשיה שרובות ככולו אינטל. כנראה שגם גינדי לא ממש סומכים על יכולת המשיכה של איננטל ולכן
      במקום להדגיש את שפע מקומות העבודה באיזור הם מדגישים בצורה שקרית (הפעם לא הצלחתי להתאפק) את 35
      דקות מתל אביב.

      דבריך על עשיית חישובים כמכשלה בהקמת יישובים הינה מעניינת.
      א. אני חושב שלפני השקעת כל חסכונותיי + הלוואה לשנים רבות, מומלץ מאד לעשות חישובים. מי שרוצה לתת צדקה, יש לדעתי מוסדות מתאימים יותר לכך מאשר קבלנים.

      ב. בנייה של יישובים חדשים אינה מטרה. בניה של יישובים חדשים הינה אמצעי להשבעת ביקושים. ממילא אם אין ביקוש אז אין צורך ביישוב חדש באמת. עליית מחירים של למעלה מ- 100% בעשור מראה שכנראה יש ביקושים ואיני מניח שכולם נובעים מכאלו שלא עושים חשבון.

      שוב תודה,
      רימון

        1. שלום יואל ותודה.
          איני מכיר את כרמי השרון.
          הדברים העקרוניים שכתכתי על רכישת דירה מקבלן לצרכי השקעה ולא מגורים הינם
          לדעתי נכונים לכל דירה מקבלן.
          1. מהשקעה אני רוצה שתביא לי תשואה בחודש הבא ולא בעוד שנתיים.
          2. השקעה צריכה להיות במחיר ידוע ולא במחיר X שעליו יתווספו אין ספור Yים.
          3. עסקה עם קבלן כוללת מרכיב גדול של פער ידע ביננו לקבלן (לטובתו) וכן מרכיב של מניפולציות פרסומיות כאלו ואחרות שבקלות מבלבלות אותנו.

          1. תודה על התגובה!
            העקרונות שכתבת ברורים למעשה לכל פרוייקט חדש.
            כרמי השרון הינו הפרוייקט החדש של גינדי בכפר יונה. לכאורה, עשוי להיות עם תשואה טובה יותר לעתיד מקרית גת.
            לטווח קצר – אני מקבל את עמדתך לגבי שכירות החל מהחודש הראשון.
            אולם לטווח ארוך (5 שנים) – האם שוכרים לא יעדיפו אזור חדש עם תשתיות טובות יותר, מוסדות חינוך חדשים ועוד?

          2. שלום יואל,
            כמשקיע לא צריך לעניין אותך "האם שוכרים יעדיפו אזור חדש עם תשתיות טובות יותר". צריך לעניין אותך האם הם ישלמו יותר כל חודש וכמה.
            מעבר לזה, התשתיות יכולות להיות טובות יותר ויכולות להיות (לפחות בשנים הראשונות) הרבה יותר גרועות. אדם שקונה דירה מקבלן מוכן לאחר ששילם כ"כ הרבה כסף ועיצב דירה לטעמו לגור שנים בתוך אתר בניה, כפי שקורה פעמים רבות בשכונה חדשה. האם שוכר יסכים לכך ? אני לא הייתי מסכים. מוסדות חינוך חדשים? יש לך התחייבות חוזית מול הרשות שיהיו כאלו ? אולי הם יהיו דוקא של זרם חינוך שאינו מתאים לך (ממלכתי דתי לחילוני או הפוך) ? מדוע בכלל החלטת שקהל היעד איתו אתה רוצה לעבוד הוא דוקא משפחות עם ילדים? אישית אני מעדיף צעירים ללא ילדים מאשר משפחה עם ילדים כלקוחות שלי (שוכרים).

            שנית, הרכב השכונה בשכונה חדשה הוא נעלם גדול. בראשון ישנה שכונה שנקנתה כימעט במלואה על ידי משקיעים מחו"ל. השכונה שוממת כימעט לגמרי ולא היה כדאי לאף אחד לפתוח שם אפילו מכולת.

    2. שלום
      קראתי בשקיקה כולל את התכתובות למטה.
      עדיין לא מבין מדוע נכון להחזיק אפילו מספר נכסים להשקעה? האם המיסוי על השכירות מסכום של 5000 ש״ח מותיר את זה כדאי?

      1. שלום אמיר ותודה על הקריאה.
        השקעה היא בדרך כלל עניין של חלופות.
        על השקעה בבורסה תשלם 25% מס + עמלות קניה מכירה ושמירה.
        על הכנסה מעבודה אני משלם 50% מס (מס הכנסה + ביטוח לאומי).

        על אף השקעה אחרת לא ניתן לקבל כסף זר (מהבנק) כל כך בזול כמו להשקעה בנדל"ן
        וכך למעשה להרוויח מכסף שאין לי.

        לדעתי גיוון ההכנסות באמצעות נכסי נדל"ן זה רעיון טוב.

  13. היי רימון,

    קודם כל ראיתי מספר מקרים שמשקיעים שקנו דירות חדשות והרויחו יפה מאוד שהבניין היה בנוי.
    דבר שני מה עם הגדלת ההון העצמי? למה לחפש את התשואה מהיום הראשון? למה לא לנסות אקזיטים?
    יותר מזה קראתי כאן שיש ברשותך 5 דירות זאת אומרת שתשואה יש לך…. מתשואה לא מתעשרים אל אם יש עליה בנכס וזה לא משנה אם זה מקבלן או מיד שניה.
    כלומר בנדלן הרווח הגדול הןא מעלית המחיר בנכס ולא מהתשואה.
    בדירות יד שניה בדרך כלל הבלאי גבוה יותר ככה שאתה מזהיר מקבלנים שלא בונים טוב זה על אותו משקל.
    ובכלל קנית פעם דירה להשקעה מקבלן?
    ומה האינטרס לשלם לגוגל פרסומת למה לא לקנות מגורם זה או אחר?
    אני אישית קניתי כמה דירות יד שניה להשקעה ודווקא את הדירת קבלן הראשונה להשקעה רכשתי בקיריית גת.
    אודה על תשובה כנה.

    1. שלום עידן ותודה על הקריאה.
      "ראיתי מספר מקרים" זוהי לטעמי לא תכנית עבודה.
      ראיתי מספר מקרים בהם אנשים הרוויחו בלוטו.
      זוהי בדיוק ההטיה המחשבתית שגורמת לפרסומת עם אראלה
      מהפיס להיות כל כך יעילה.
      הימור הוא הימור ואני לא מעודד הימורים.
      הדבר נכון שבעתיים כאשר קונים להשקעה במקום בו על פי פרסומים
      למעלה מ- 30% מתכוננים לעשות בדיוק את מה שאתה רוצה לעשות.
      האם היצע כל כך גדול לא יגרום להורדת מחיר? נראה.
      אתה קנית ללא מטרה לגור שם, האם אתה בטוח שיש כל כך הרבה
      שכן ירצו לגור שם ?

      אני לא מחפש "התעשרות". רצון להתעשרות קלה מביא לעוני פעמים רבות מידי.
      אני מחפש יציבות כלכלית, ביטחון כלכלי ויכולת לממן את חיי מבלי חובה לעבוד.
      את זה תשואה של 5% יכולה לעשות בכבוד אם מנהלים אותה היטב.

      בלאי הוא פונקציה של כסף. הניסיון שלי מראה הפוך ממה שכתבת.

      אשמח לשמוע את סיכום העסקה בכרמי גת לעומת עסקאות היד שניה שלך בעוד
      שנתיים שלוש כאשר העסקה תסתיים כלומר כשתמכור.

      המון הצלחות ושוב תודה.

      1. היי רימון,

        אף אחד לא מחפש הימורים על אחת כמה וכמה שהוא קונה דירה חדשה מקבלן במחיר נמוך מהשוק בקריית גת.
        בנוגע להתעשרות, לפי דעתי שליש מההון הכללי שלך צריך ללכת להשקעות אקזיט להגדלת ההון.
        בעוד ששני שליש יהיו בנוים על תשואה. ידוע שכדאי לקנות נדלן צריך כסף.
        בנוגע למי יגור שם? חברות הייטק עוברות לשם ומעלות את השכר של התושבים משמע כוח קניה חזק יותר. ועיר הבהדים ובכלל פרפריה תמיד מתקרבת למרכז ברמות המחירים, באר שבע עליה של 100 % ב6 שנים האחרונות.

        אודה לתשובתך

        1. שלום עידן,
          אני לא רואה במה שכתבת שאלה ולכן לא יודע על מה להשיב.
          אבל מספר הערות:
          א. מה זה "מחיר נמוך מהשוק" ? אם זהו המחיר שנמכרת בו דירה אז זה מחיר השוק אלא אם תוכיח למשל שקבלן מסוים אשר נמצא בקשיים, מוכר במחיר נמוך משמעותית מחבריו. במקרה כזה, המחיר הנמוך יגיע יחד עם סיכון גבוה.

          ב. אני לא רוצה להיות ציני בנושא עיר הבא"דים אבל ממליץ על התבוננות במפה. עיר הבא"דים נמצאת דרומית לבאר שבע. אלו שישרתו שם יוכלו לבחור בין שכונות בתים פרטיים צמודות לבסיס בירוחם, מגורים בכרך הגדול באר שבע או ביישוב מבוסס כמו עומר. איזו סיבה תהיה להם לנסוע מרחק רב דוקא לקרית גת ?

          ג. "הפריפריה מתקרבת למרכז ברמות המחירים" כמו שאני מתקרב לאופק באמצעות סירה. במילים אחרות, הפריפריה לעולם לא מתקרבת למרכז ברמות המחירים. פשוט בשנים האחרונות בשני המקומות המחירים עלו מאד בשנים האחרונות. אז מתי עדיף לקנות את מניית טבע – לאחר ירידות מחירים של 30% או לאחר עליית מחירים של 100% ?
          הניסיון המצטבר בנושא מניות מראה שהציבור בוחר בחלופה השניה – קונה לאחר עליות ומוכר לאחר ירידות. או במילים אחרות – קונה ביוקר מוכר בזול. ירידות מחירי המניות והפרעונות ההיסטריים סביבן מראים זאת היטב.

          אז, אם מגמת עליות המחירים של העשור האחרון תימשך עוד עשור, ברור שכל השקעה – קרית גת, ירוחם, תל אביב תשתלם. אישית, אני לא בונה באופן זה את תיק הנכסים שלי.

          בהצלחה.

    1. שלום גיל,
      תודה על תגובתך.
      יש לי עסקה להציע לך. מה דעתך לקנות ממני תנור אפיה ?
      שלם לי עכשיו 2000 שקלים ועוד סכום כלשהו בעתיד.
      אני אביא לך את התנור עוד חודש או עוד חצי שנה.
      במהלך החודשים הבאים יתכן ואבקש תשלומים נוספים בערך לא ידוע.
      יש סיכוי גדול שאחליף את הדגם מבלי לשאול אותך.
      והכי יפה, כיוון שאני שותף שלך אז לא יכולות להיות לך טענות כלפי.
      קונה?

      1. שלום רימון,
        האם לדעתך כדאי לקנות דירה עכשיו או שכדאי לחכות עוד שנה-שנתיים?
        מה אתה היית עושה?
        תודה רבה,
        שירלי

  14. לא צריך למהר ולרכוש דירה בכרמי גת, הפרויקט עדיין בהתחלה שלו, כדאי לחכות ולראות איך מתפתחת שם תשתית ופיתוח, זה לא רק
    המחיר הסופי אם הוא נמוך, צריך לבדוק מה הסיבה למחיר הנמוך, בכדי לא לטעות כדאי להמתין, עוד ייבנו שם בניינים נוספים וכנראה שהם אלו שיסתירו את הנוף והשמש לבניינים הראשונים , יש סיכוי גבוה שמחירי הדירות בקרוב במגמת ירידה לא קטנה…

  15. היי רימון!
    המאמר והתגובות ממש מרתקות אבל יצאתי מבולבלת!
    איפה תכל'ס כדאי להשקיע?
    אני מעונינת לקנות דירה להשקעה
    ברשותי 150000 ש"ח + 500000 הלוואה מהבנק שאני יכולה לשעבד על הדירה שלי.
    מה אתה יכול להציע לי?
    תודה מראש
    רות

    1. שלום רות,
      מיקום ההשקעה הוא הדבר האחרון שצריך להטריד אותך.
      כמעט בכל מקום יש השקעות טובות והשקעות גרועות.
      אני מציע להתמקד ראשית בעקרונות השקעה ובהתאמת ההשקעה לתכנית ארוכת הטווח שלך
      ורק לאחר מכן לחפש מקום להשקיע.
      אשמח לשוחח אתך בנושא.
      בהצלחות,
      רימון

  16. שלום לך רימון

    צריך הכוונה קטנה ברשותי 770 אלף שקל ב 270 אלף רכשתי דירה להשקעה במרכז שעליה מקבל 4 אחוז
    נשאר לי 500 אלף
    בהתייעצות עם עורך דין שלי שמתמחה במקרקעין והוא עצמו השקיעה בכרמי גת( מדובר בשטחים צמודי קרקע מופשרים)
    יש מכרז לקרקע צמודת קרקע מופשרת לבניה בכרמי גת שתעלה כ 500 אלף לצורך הדוגמה
    האם שווה לי להשקיעה בקרקע ולחכות לעלית מחירי הקרקע ב 3 שנים כשכל הקבלנים יתחילו לבנות מחיר הקרקע יעלה ויהיה אפשר לעשות סיבוב צריך לקחת בחשבון שזה כסף שיש לי וזה להשקעה של אקזיט האם שווה לי לירכוש???

    או לחפש עוד דירה להשקעה ?? להחזיק אותה גם עם תצואה של 4
    אשמח לתשובה בתודה מראש
    מקווה שהסברתי את עצמי נכון

    1. שלום ליכן,
      לו היו לי 770,000 שקלים להשקעה הייתי קונה שתי דירות להשקעה.
      מצד שני אתה זה לא אני ועליך איני יודע כלום מבחינת תכניות לעתיד,
      אחוז ההון שאתה מתכוון להשקעה מתוך סך הנכסים שלך, תכניות שלך לעתיד וכו'.
      ללא כל אלו אי אפשר לענות לך תשובה חכמה.

      כדאי לדעת שמי "שמחכה לעליית ערך הקרקע" יכול לחוות גם ירידת ערך הקרקע
      במיוחד אם מכניסים למשוואה עלויות מימון, מיסים ועלויות נוספות. עלות מימון יש גם
      כאשר בידך כל הכסף (לצורך העניין, יכולת לקבל עליו 4% לשנה במקום אחר).

      כדי לקבל תמונה מלאה לתת לך ייעוץ מקיף, אני מזמין אותך אלי למשרד בפתח תקווה
      לפגישה.

      המון הצלחות,
      רימון.

  17. שלום,

    כרמי גת מול חריש. מה עדיף?
    חריש נמצאת מבחינת פיתוח במצב הרבה יותר מתקדם כך שחלק מהנקודות השליליות שקיימות שכרמי גת נעלמות כרן.

    תודה

    1. שלום אליהו ותודה על תגובתך.
      איני יודע מה אתה מחפש ולכן איני יודע מה מתאים לך יותר.
      כהשקעה, כפי שכתבתי, לא הייתי משקיע באף אחת משתיהן
      אלא קונה דירה בנויה בעיר קיימת.
      בהצלחה,

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: