ראשי » בלוג » משכנתא מומלצת ל- 2015

משכנתא מומלצת ל- 2015

סיכום שנת 2014 ותחזית שלי ל- 2015

בתחילת 2014 אמרו רבים מהפרשנים שיש להקדים תשלומים כדי לנצל את ריבית השפל. ובכן, בשנת 2014 המשיכה הריבית לרדת כאשר כל חודש נקבעה "ריבית שפל" חדשה.

תחום הנדל"ן כולו היה סוער בשנת 2014 כאשר במקביל (או בגלל) המשך ירידת ריבית המשכנתאות המשיכו לעלות מחירי הדירות. אני מקווה שלפחות חלק מהקוראים של בלוג זה ניצלו את הצעתי מלפני מספר חודשים לקנות דירה ולא לחכות למע"מ אפס.  במחצית השניה של 2014 היה קיפאון בשוק הנדל"ן בגלל הציפיה של רוכשים רבים לקבל את הטבת מע"מ אפס. לאלו שהמתינו אני מציע כעת לא להתאכזב יותר מידי. הדבר הכי גרוע שאפשר לעשות הוא לרוץ כל הזמן עם העדר. כשהעדר ממתין אתם ממתינים וכשהעדר מתחיל להסתער אתם מסתערים. זה לא טוב כי זה קל לחיזוי. לא בכדי הוציאו יחצנ"י הקבלנים הזריזים הודעות לעיתונות על הסתערות קונים, ביטולי חופשות (אני ממש משוכנע שרוב אנשי המכירות של הקבלנים אוהבים לצאת לחופשה דוקא בחורף ובאמצע שנת הלימודים) ושאר סיסמאות ריקות מתוכן אשר נועדו כדי לפתות קונים לרוץ מהר מהר לפני שתיגמר הסחורה. אלו טריקים שיווקיים זולים אשר אלו שנופלים בהם זוכים "להנות" מהקפצת מחיר רגעית שנובעת מהבאזז.

אני ממליץ לאלו שרוצים לקנות וחיכו, המשיכו לחכות עוד חודש חודשיים, תנו לאבק לשקוע ולכו למשרדי המכירות בנחת. כמובן שהעצה הקבועה שלי עדיין עומדת בעינה, קנו דירה יד שניה ולא מקבלן. אבל זה כבר נושא למאמר נפרד.

מבחינת המדדים הכלכליים, שנת 2014 תסתיים ככל הנראה במדד שואף לאפס או אף נמוך מאפס (המדדים עד דצמבר מראים על מדד שנתי שלילי של עשירית האחוז). מדד נמוך מרמז על מיתון ולכן גם הריבית נמוכה.

ציפיות המדד והריבית לחמשת השנים הקרובות על פי בנק ישראל הינם ברמה הנמוכה. בשנת 2015 נוכל לראות האם תכנית מחיר מטרה של משרד השיכון באמת תצא לפועל או שגם מבלון זה ייצא האוויר.

המלצת משכנתא לתחילת 2015

אני ממליץ לחלק את המשכנתא לשלושה חלקים:

חלק ראשון – 30% פריים

יתרונות הלוואת הפריים:

  • הריבית שלה היא הנמוכה ביותר לעומת כל המסלולים
  • ניתן להחזירה בכל עת ללא קנסות.
  • תנאי הריבית אינם משתנים ככל שמאריכים את ההלוואה.

חלק שני – 55% קבועה לא צמודה

יתרונות הקבועה לא צמודה:

  • החזר ידוע מראש. התשלום הראשון בוודאות שווה לתשלום האחרון.
  • קיבוע ריבית אשר נמצאת היום בשפל של כל הזמנים.

חלק שלישי – 15% – צמודת מדד בריבית משתנה

  • צמודות מדד אינן אהובות עלי אולם כאשר המדדים כל כך נמוכים אפשר בהחלט להנות מהריבית הנמוכה יותר של הלוואות אלו.
  • הלוואות צמודות מדד בריבית משתנה טובות במיוחד לטווח קצר, כך שהחשיפה לשינוי מדד וריבית הינה מזערית. כשיש מקור לפירעון מוקדם של המשכנתא כגון קרן השתלמות, אשלב הלוואה צמודת מדד בריבית משתנה.


Optin Architect

הערה חשובה:

מיתוס נפוץ (המטופח כמובן על ידי הבנקים) הוא שריבוי מסלולים מקטין את הסיכונים או בשפת הבנקאים פיזור סיכונים. האמת היא כמובן הפוכה. מצד אחד לא ניתן לפזר סיכונים באמצעות מסלולים שונים. כל מסלולי המשכנתא הינם בעלי מתאם גבוה. כלומר כאשר המדד עולה גם הפריים עולה וגם הריבית ארוכת הטווח עולה. ריבוי מסלולים הוא יותר איסוף סיכונים מאשר פיזור סיכונים. לריבוי מסלולים יש עוד השפעה שלילית, הוא מקשה על השוואת התנאים בין בנקים שונים. בכך תורם ריבוי המסלולים דוקא לבנקים ולא ללקוחות. כקוראים וותיקים שלי אתם כבר יודעים שזוהי התכלית האמתית של ה"ייעוץ" בבנק.

 

לסיום אני רוצה לאחל לכולכם שנה כלכלית ועסקית מוצלחת. תכננו את צעדיכם בחוכמה, התייעצו עם מומחים וריכשו ידע. ידע הוא כח שיביא לכם רווחה.

בהצלחה.

 

תגובות על: “משכנתא מומלצת ל- 2015

  1. השאלות והתשובות רק לגבי לקיחת משכנתא, או מיחזור. לא קיבלתי תשובה לגבי סילוק משכנתא.

    1. שלום דוד,
      לא לגמרי הבנתי את שאלתך אך אענה באופן כללי:
      ככלל אם יש לך כסף לפרוע את המשכנתא ועל כסף זה אינך משיג תשואה גבוה מריבית המשכנתא –> פרע אותה.
      מיחזור הוא למעשה פירעון מוקדם של משכנתא ולקיחת משכנתא חדשה. כלומר המסלולים שלמעלה מתאימים למיחזור. אם המשכנתא שלך בת יותר משלוש שנים ואינה 100% פריים אזי ככל הנראה תוכל להשיג רווחים גבוהים באמצעות מיחזור. תשובה ממוקדת יותר אוכל לתת רק לאחר בחינת המשכנתא שלך.

      בהצלחה.

  2. תודה שחזרתם ובוקר מואר, עכשיו אפרט יותר מכרתי את הנכס ואני צריכה להחזיר את המשכנתא. השאלה שנישאלת האם כדאי לפני ה-10 לחודש שיורדת משכנתא קרוב ל-7,500 או לחכות לחקיקה שאמורה לצאת בפברואר. בקיצור מבולבלת ,אצלי מדובר בעמלת פירעון גבוה קרוב ל-65000 ש"ח ריבית קבועה 6.7.

    שמחתי שאשפר לעזור בעצה טובה.
    תודה ויום טוב

  3. הי
    לא ברור סוף הקטע, מצד אחד אתה מציע לחלק את סכום ההלוואה ל-3 מסלולים ובמשפט הבא אומר שלא כדאי לחלק למסלולילם שונים כי ממילא יש מתאם ביניהם, אז מה השורה התחתונה?

    תודה

    1. שלום טליה ותודה על שאלתך,
      השורה האחרונה היא שיש להתאים לכל אחת את המשכנתא המיטבית עבורה.
      ישנן סיבות שונות לבחור במסלולים שונים. ציינתי שסיבת הקטנת הסיכונים המטופחת על ידי מוכרי המשכנתאות
      של הבנקים אינה נכונה.
      כאשר את מתכננת / מקבלת תמהיל משכנתא כלשהו את אמורה לדעת מהם הנימוקים לבחירת כל מסלול במשכנתא שלך.
      בהצלחה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: